땅 주인이 누구야? 토지조사부와 등기부의 불일치

내 땅이라고 생각했는데 등기부를 보니 다른 사람 이름으로 되어 있다면? 억울하고 당황스럽겠죠. 특히 오래된 땅일수록 토지조사부와 등기부의 내용이 달라 분쟁이 발생하는 경우가 종종 있습니다. 오늘은 토지조사부와 등기부의 소유자 표시가 다른 경우, 진짜 땅 주인을 가리는 법적 기준에 대해 알아보겠습니다.

토지조사부란 무엇일까요?

일제강점기, 토지 소유권을 조사하여 기록한 장부입니다. 당시 토지 소유권의 근거 자료로 중요한 역할을 했습니다. 하지만 시간이 흐르면서 등기부와 내용이 달라지는 경우가 생겨 법적 분쟁의 원인이 되기도 합니다.

토지조사부와 등기부, 둘 다 내 이름이 없다면?

토지조사부에 소유자로 기록된 사람과 등기부상 소유자가 다르다면, 등기부상 소유자는 토지조사부상 소유자로부터 땅을 적법하게 물려받았다는 사실을 증명해야 합니다. 단순히 등기부에 이름이 있다고 해서 땅 주인이라고 인정받는 것은 아닙니다.

실제 판결 사례를 통해 좀 더 자세히 알아볼까요?

토지조사부에는 '갑'이, 등기부에는 '을'이 소유자로 기록된 땅이 있었습니다. '을'은 토지대장에 자신의 이름과 주소가 기재되어 있다는 점을 들어 자신이 땅 주인이라고 주장했습니다. 하지만 토지대장에는 '을'의 이름과 주소만 기재되어 있을 뿐, 언제 어떤 이유로 소유권을 취득했는지에 대한 기록이 전혀 없었습니다. 오히려 1953년 3월 20일 이후의 변동사항만 기록되어 있었습니다.

법원은 '을'의 주장을 받아들이지 않았습니다. 토지대장에 '을'의 이름과 주소만 기재되어 있는 것만으로는 '갑'으로부터 적법하게 소유권을 넘겨받았다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 즉, '을'은 '갑'으로부터 땅을 물려받았다는 사실을 입증하지 못했기 때문에 땅 주인으로 인정받지 못한 것입니다. (대법원 1986.6.10. 선고 84다카1773 전원합의체 판결 참조)

관련 법 조항도 살펴보겠습니다.

• 민법 제186조 (부동산물권변동의 효력) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.
• 민법 제187조 (등기의 추정력) 등기된 물권은 추정력을 가진다.

위 판례는 등기된 물권이라 하더라도 그 이전의 권리관계, 즉 토지조사부상 소유자로부터 어떻게 소유권을 이전받았는지에 대한 입증이 없다면 등기의 추정력을 인정하기 어렵다는 것을 보여줍니다. 따라서 오래된 땅의 소유권 분쟁에서는 토지조사부와 등기부, 토지대장 등 관련 자료를 꼼꼼히 검토하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.