부동산, 특히 땅에 투자할 때는 꼼꼼히 살펴봐야 할 것들이 많습니다. 특히 경매로 땅을 취득할 때는 더욱 주의가 필요한데요, 오늘은 구분소유적 공유관계에 있는 땅 지분을 경매로 낙찰받았을 때 발생할 수 있는 문제에 대해 알아보겠습니다.
구분소유적 공유관계란?
우선 구분소유적 공유관계가 무엇인지부터 알아야겠죠? 간단히 말해, 한 필지의 땅을 여러 사람이 공유하지만, 실제로는 각자 특정 부분을 사용하기로 약속한 상태를 말합니다. 등기부상으로는 공유로 되어 있지만, 실제 사용은 분할되어 있는 것이죠. 예를 들어, 상가 건물을 지을 때 건물 부지는 각 호수별로 구분되어 사용되지만, 전체 대지에 대한 지분으로 등기되는 경우가 이에 해당합니다.
경매로 땅 지분을 낙찰받았다면?
구분소유적 공유관계에 있는 땅 지분을 경매로 낙찰받았을 때, 내 땅이 온전히 내 것이 되었는지 확인해야 합니다. 크게 두 가지 경우가 있습니다.
특정 부분에 대한 지분으로 경매가 진행된 경우: 만약 경매 목적물이 '전체 땅의 지분'이 아닌 '특정 부분에 대한 지분'으로 명확히 구분되어 감정평가 및 경매가 진행되었다면, 낙찰자는 해당 부분에 대한 소유권을 취득하게 되고 기존의 구분소유적 공유관계가 그대로 승계됩니다.
전체 땅의 지분으로 경매가 진행된 경우: 경매 목적물이 '전체 땅의 지분'으로 진행되었고, 특정 부분에 대한 구분소유적 공유관계를 표상하는 것으로 취급되어 경매가 진행되었다는 사실이 입증되지 않았다면, 낙찰자는 전체 땅에 대한 지분을 취득하게 되고 기존의 구분소유적 공유관계는 소멸합니다. 즉, 다른 공유자들과 함께 전체 땅을 공유하는 것이 됩니다. 낙찰자가 구분소유적 공유관계를 알고 있었는지 여부는 중요하지 않습니다.
핵심은 '경매 진행 방식'
결국 핵심은 경매가 어떤 방식으로 진행되었는지입니다. 감정평가서, 최저경매가격 결정 등 경매 과정에서 특정 부분에 대한 지분으로 명확히 구분되었는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 단순히 현황조사보고서에 구분소유적 공유관계가 표시되어 있었다거나, 낙찰자가 이를 인지하고 있었다는 사실만으로는 구분소유적 공유관계가 승계되었다고 보기 어렵습니다.
관련 법 조항 및 판례
땅 투자, 특히 경매를 통한 취득은 신중해야 합니다. 위 내용을 참고하셔서 안전하고 성공적인 투자를 하시기 바랍니다.
상담사례
토지 일부를 매수하여 구분소유적 공유관계에 있는 경우, 경매 과정에서 이러한 관계가 고려되지 않으면 새로운 소유자에게 대항하기 어려워 소유권 분쟁이 발생할 수 있으므로 주의해야 한다.
민사판례
국가로부터 토지의 특정 부분을 불하받은 사람은 구획정리 후에도 해당 부분에 대한 소유권을 가진다. 그리고 그 토지 지분에 설정된 근저당권 실행으로 낙찰받은 사람 역시 해당 지분을 그대로 취득한다.
민사판례
실제 토지 소유자가 토지 전체를 이미 다른 사람에게 팔았는데도, 등기부에는 이전 소유자의 지분이 남아있는 경우, 이 지분은 실체가 없는 것이므로 경매로 낙찰받아도 소유권을 취득할 수 없다.
상담사례
공유지분으로 부동산을 소유할 때, 한 명의 지분에 설정된 근저당권은 토지 분할 후에도 전체 토지에 영향을 미쳐 다른 소유자의 땅도 경매 대상이 될 수 있다.
민사판례
여러 사람이 땅을 공동으로 등기했지만 실제로는 각자 자기 몫의 땅을 정해 따로 사용하는 경우, 공매로 그 지분을 사더라도 원래 정해진 실소유자의 권리는 그대로 유지된다.
민사판례
아파트(집합건물)의 한 호실(전유부분)을 사면 특별한 약속이 없는 한 그에 해당하는 땅 지분(대지지분)도 자동으로 소유하게 되며, 전유부분에 대한 경매로 땅에 대한 저당권도 소멸된다.