땅 지분을 경매로 샀는데… 헐, 이 땅은 어디에?!

내 땅! 내 땅! 드디어 내 땅을 갖게 되었다! 그것도 경매로 저렴하게 낙찰받았으니 얼마나 기쁜지! 그런데…뭔가 이상하다. 등기부등본을 보니 지분만 있고 실제 땅은 어디에도 없는 것 같다? 이게 어떻게 된 일일까?

오늘은 등기부상으로만 존재하는 지분권을 경매로 낙찰받았을 때 발생할 수 있는 문제에 대해 알아보도록 하자.

사례를 통해 쉽게 이해해보자!

A씨는 경매를 통해 B씨 소유의 땅 지분을 낙찰받았다. 드디어 땅주인이 되었다는 기쁨도 잠시, A씨는 곧 황당한 사실을 알게 되었다. B씨가 원래 땅 전체를 이미 다른 사람에게 팔아버렸고, 등기부에는 B씨의 지분만 남아있던 것이다. 실제로 B씨가 소유하고 있는 땅은 없었던 셈이다. 결국 A씨는 아무것도 없는 지분만 낙찰받은 꼴이 되었다.

이런 경우, A씨는 어떻게 해야 할까?

안타깝게도 A씨가 경매로 낙찰받은 지분은 무효다. 땅 자체가 없는데, 그 땅에 대한 지분이 존재할 수는 없기 때문이다. 마치 허공에 그림을 그린 것과 같다.

법원도 이와 같은 판결을 내렸다. 토지 소유자가 토지 전체를 매도한 후, 등기부상에만 지분권이 남아있는 경우, 이 지분은 실체가 없는 것이므로 경매로 낙찰받더라도 무효라는 것이다. (대법원 1987.5.12. 선고 86다카1686 판결, 1990.5.25. 선고 89다카14998 판결, 1992.3.10. 선고 91다34929 판결 등)

관련 법 조항도 살펴보자.

• 민법 제186조 (부동산물권취득의 원인) 부동산에 관한 물권의 취득은 법률의 규정 또는 법률행위에 의한다.
• 민법 제568조 (매매의 목적) 매매의 목적물은 재산권으로 한정한다.

즉, 부동산 지분도 재산권의 일종이지만, 그 지분의 대상이 되는 토지 자체가 존재하지 않는다면, 그 지분권은 성립할 수 없다는 것이다.

경매 참여 전 꼼꼼한 확인은 필수!

경매로 부동산을 취득할 때는 등기부등본만 볼 것이 아니라, 실제 토지의 현황과 소유 관계를 꼼꼼히 확인해야 한다. 등기부등본상의 지분이 실제 토지와 일치하는지, 다른 권리관계는 없는지 등을 꼼꼼하게 살펴봐야 낭패를 피할 수 있다. 싸다고 무턱대고 덤벼들었다가는 낭패를 볼 수 있다는 점, 꼭 명심하자!