땅 팔아 번 돈, 사업소득일까 양도소득일까?

부동산을 팔아서 생긴 소득, 세금을 낼 때 사업소득으로 봐야 할지, 양도소득으로 봐야 할지 헷갈리는 경우가 많습니다. 오늘은 토지 수용으로 땅을 팔았을 때, 발생한 소득을 사업소득으로 보고 세금을 부과한 사례를 통해 어떤 기준으로 판단하는지 살펴보겠습니다.

사업소득 vs. 양도소득, 판단 기준은?

소득세법에서는 부동산업에서 발생하는 소득을 사업소득으로 규정하고, 부동산업을 부동산매매업이라고 정의합니다 (소득세법 제20조 제1항 제8호, 소득세법시행령 제36조 제3호).

땅을 팔아 얻은 수익이 사업소득인지, 아니면 양도소득세 과세 대상인지는 다음과 같은 기준으로 판단합니다.

• 부동산 취득/보유 현황: 얼마나 많은 부동산을 얼마나 오래 가지고 있었는지
• 부동산 조성 여부: 땅을 개발하거나 가치를 높이는 행위를 했는지
• 양도 규모/횟수/방식: 얼마나 큰 규모의 땅을 얼마나 자주, 어떤 방식으로 팔았는지
• 양도 상대방: 누구에게 팔았는지

이러한 요소들을 종합적으로 고려하여, 수익을 목적으로 계속적이고 반복적인 사업 활동인지를 사회 통념에 따라 판단합니다. 땅을 판 방식이 토지수용법에 의한 협의수용이라도 판단 기준은 동일합니다. 중요한 점은 해당 부동산 뿐 아니라, 양도인이 보유한 부동산 전체와 양도 전후의 모든 상황을 살펴봐야 한다는 것입니다. (대법원 1984.9.11. 선고 83누66 판결, 1993.2.23. 선고 92누14526 판결, 1994.9.9. 선고 93누17522 판결 등 다수)

토지 수용도 사업소득이 될 수 있다!

이번 사례에서는 원고가 학교 용지로 지정된 땅을 사서 3년 반 만에 8.8배의 가격에 협의수용으로 팔아 큰 차익을 남겼습니다. 또한, 원고는 이전에도 여러 차례 수용 예정 토지를 매수하여 수용으로 양도한 경험이 있었고, 이 사건 외에도 수년간 대규모 부동산 거래를 반복해왔습니다. 이런 점들을 종합적으로 볼 때, 재판부는 원고가 이 땅을 전매 차익을 목적으로 취득하여 사업활동의 일환으로 판매했다고 판단했습니다. 따라서 토지 수용으로 땅을 팔았더라도 사업소득세 부과 대상이 될 수 있다는 것입니다. (대법원 1995.9.15. 선고 94누16021 판결)

양도소득세 냈는데, 나중에 사업소득세를 또 내라고 한다면?

처음에는 양도소득세를 신고하고 납부했는데, 나중에 세무서에서 이를 사업소득으로 보고 종합소득세를 부과하는 경우도 있습니다. 이런 경우, 납세자 입장에서는 "이미 양도소득세로 냈는데 왜 또 내라고 하냐?"며 억울할 수 있습니다.

하지만 세무서가 처음부터 사업소득임을 알면서도 양도소득세 부과 처분을 한 것이 아니라면, 이를 신의성실의 원칙 위반이라고 보기 어렵습니다. (국세기본법 제15조, 대법원 1990.6.26. 선고 89누862 판결, 1992.4.28. 선고 91누9848 판결, 1994.10.28. 선고 94누4523 판결)

소득세법 제127조에서는 결정 후에도 누락이나 오류가 발견되면 과세표준과 세액을 다시 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있습니다. 따라서 세무서가 처음 결정에 오류가 있음을 발견하고 사업소득세를 부과하더라도, 법적 안정성을 해치는 위법 행위라고 보기는 어렵습니다.

결론적으로 부동산 양도 소득이 사업소득인지 양도소득인지 판단하는 것은 다양한 요소들을 고려한 종합적인 판단이 필요합니다. 따라서 부동산 거래 전, 전문가와 상담하여 세금 문제를 미리 확인하는 것이 중요합니다.