부동산 매매, 사업소득 vs. 양도소득? 그리고 세금 계산은 어떻게?

부동산을 사고팔아 얻은 수익, 어떤 소득으로 분류될까요? 사업소득일까요, 아니면 양도소득일까요? 그리고 세금은 어떻게 계산해야 할까요? 오늘은 이와 관련된 내용을 살펴보겠습니다.

1. 부동산 매매 소득, 사업소득인가 양도소득인가?

부동산 매매로 얻은 소득이 사업소득(소득세법 제19조 제1항 제11호, 제12호)인지, 양도소득인지는 매매의 목적, 규모, 횟수, 방식 등을 종합적으로 고려하여 판단합니다. 즉, 수익을 목적으로 얼마나 계속적이고 반복적으로 거래했는지가 핵심입니다. 단순히 투자 목적으로 한두 번 거래한 것은 양도소득이지만, 지속적이고 반복적인 매매 활동을 통해 수익을 추구했다면 사업소득으로 볼 수 있습니다. 참고로, 부동산을 보유하는 동안 임대업을 하고 부가가치세를 납부했다고 해서 부동산 매매의 사업성이 없어지는 것은 아닙니다. (대법원 1991. 2. 26. 선고 90누6217 판결 등)

2. 주택과 다른 건물을 함께 판매했다면?

만약 같은 사업자가 주택과 주택 외 건물을 신축하여 판매했다면, 주택 판매는 건설업 소득(소득세법 제19조 제1항 제6호)으로, 주택 외 건물 판매는 부동산 매매업 소득으로 분류됩니다. 이 경우 종합소득세는 특별한 산정방식(소득세법 제82조 제2항, 소득세법 시행령 제134조 제2항, 소득세법 시행규칙 제67조 제2호)에 따라 계산됩니다. (대법원 1994. 12. 9. 선고 94누8969 판결)

3. 추계조사결정, 언제 가능할까?

세무서에서는 납세자가 제출한 자료가 부족하거나, 허위라고 의심될 경우, 실제 조사를 통해 정확한 세금을 계산하려고 노력합니다. 하지만, 실제 조사를 해도 정확한 소득을 알 수 없는 경우, 어쩔 수 없이 추계조사(소득세법 제80조 제3항, 소득세법 시행령 제143조)를 통해 세금을 계산할 수 있습니다. 소송 중에 납세자가 장부를 제출하더라도, 그 내용이 미흡하거나 허위라면 세무서가 추가 자료 제출을 요구하지 않고 추계조사를 할 수 있습니다. (대법원 1992. 7. 24. 선고 91누8203 판결)

4. 추계방법의 합리성, 누가 입증해야 할까?

세무서가 소득표준율을 곱하여 세금을 계산하는 추계방법을 사용했다면, 일단 그 추계방법은 합리적인 것으로 간주됩니다. (소득세법 제80조 제3항, 소득세법 시행령 제143조) 만약 납세자가 "더 정확한 추계방법이 있다"고 주장한다면, 그에 대한 입증 책임은 납세자에게 있습니다. 예를 들어, 건물 신축 비용을 더 정확하게 계산할 수 있는 방법이 있다면, 납세자가 그 방법과 관련 자료를 제시해야 합니다. (대법원 1988. 5. 24. 선고 86누121 판결 등)