문화재 안에 있는 내 땅, 남이 함부로 써도 될까요?

오래된 고택을 소유하고 있다고 생각해 보세요. 그런데 그 고택이 어느 날 국가지정문화재로 지정되었다면? 문화재 보호라는 공익적 목적 때문에 재산권 행사에 제약이 생길 수 있습니다. 하지만 그렇다고 해서 다른 사람이 내 땅을 마음대로 사용해도 되는 걸까요? 오늘은 문화재 보호와 토지 소유권의 관계에 대한 흥미로운 판례를 소개해 드리겠습니다.

사건의 개요

A씨는 경매를 통해 오래된 고택이 있는 땅을 매입했습니다. 그런데 그 고택은 나중에 국가지정문화재로 지정되었고, 고택의 일부를 소유한 B씨 등은 A씨 소유의 땅 일부(고택 부지와 그 주변 공터)를 함께 사용하고 있었습니다. A씨는 B씨 등에게 토지 사용에 대한 차임을 요구했지만, B씨 등은 문화재 보호 때문에 A씨가 토지 사용을 제한받으니 돈을 낼 필요가 없다고 주장했습니다.

법원의 판단

법원은 A씨의 손을 들어주었습니다. 핵심 논리는 다음과 같습니다.

• 문화재 보호 ≠ 토지 무상 사용 허용: 문화재보호법은 문화재 보호를 위한 여러 규정(허가, 신고, 손실보상 등)을 두고 있지만, 건물 소유자가 토지 소유자의 땅을 무상으로 사용할 수 있다는 규정은 없습니다. 문화재 구역 내에서 건물 소유자의 행위가 제한된다는 사실만으로 토지 무상 사용이 정당화되는 것은 아닙니다. (문화재보호법 제1조, 제2조, 제26조, 제33조, 제35조, 제40조, 제42조, 제46조 참조)

• 토지 사용에 대한 권원 증명 책임은 건물 소유자에게: 건물 소유자가 토지 소유자의 땅을 사용하려면, 그에 대한 정당한 권원(예: 토지 사용 계약)이 있어야 합니다. B씨 등은 그러한 권원을 증명하지 못했으므로, A씨에게 토지 차임에 해당하는 부당이득을 반환해야 합니다. (민법 제211조, 제741조 참조)

• 토지 소유자의 권리 행사 제한은 공공의 이익을 위한 경우에만 적용: 토지 소유자의 배타적 사용·수익권은 원칙적으로 보장됩니다. 다만 도로나 수도시설 부지처럼 공공의 이익을 위해 제공된 경우에는 그 권리 행사가 제한될 수 있습니다. 이 사건에서는 토지가 건물 소유자들만을 위해 제공된 것이 아니므로, A씨의 권리 행사가 제한된다고 볼 수 없습니다. (민법 제211조, 대법원 2019. 11. 14. 선고 2015다211685 판결 참조)

결론

문화재로 지정된 구역 안에 있는 땅이라도, 소유자의 권리는 정당한 법적 근거 없이 함부로 제한될 수 없습니다. 건물 소유자는 토지 사용에 대한 권리를 주장하려면 그에 대한 근거를 제시해야 하며, 그렇지 못할 경우 토지 소유자에게 부당이득을 반환해야 합니다. 이 판례는 문화재 보호라는 공익적 가치와 개인의 재산권 보호 사이의 균형을 보여주는 중요한 사례라고 할 수 있습니다.