부동산 거래, 특히 분양 계약 과정에서 계약 해지와 관련된 분쟁은 빈번하게 발생합니다. 오늘은 계약 해지 시 발생하는 중요한 법적 쟁점 두 가지, 동시이행 항변과 계약금 몰취 주장책임에 대해 살펴보겠습니다.
원고(분양회사)와 피고(분양받는 사람) 사이에 분양 계약이 체결되었습니다. 피고가 잔금을 제때 지급하지 않자, 원고는 계약을 해지하고 피고 명의의 가등기를 말소해달라고 소송을 제기했습니다. 피고는 계약금을 돌려받기 전까지는 가등기 말소에 응할 수 없다고 주장했습니다.
피고는 원고의 '건물 명도 청구'에 대해 계약금 반환을 조건으로 응하겠다고 주장했습니다. 사실 '건물 명도'는 '가등기 말소'를 잘못 표현한 것이었지만, 법원은 피고의 의도가 계약금 반환과 가등기 말소를 동시에 이행해야 한다는 것임을 명확히 알 수 있다고 판단했습니다. 즉, 표현상의 착오가 있더라도 동시이행 항변의 취지가 분명하다면 법원은 이를 인정합니다. (민법 제536조 - 동시이행 항변권)
동시이행 항변이란? 서로 대가적인 채무를 부고 있는 당사자 일방이 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자신의 채무이행을 거절할 수 있는 권리입니다. 이 사례에서는 가등기 말소와 계약금 반환이 서로 대가적인 채무에 해당합니다.
계약서에는 피고가 계약을 위반하면 원고가 계약을 해지하고 계약금을 몰취할 수 있다는 조항이 있었습니다. 그러나 원고는 이 조항을 근거로 계약금을 몰취했다는 주장을 명확히 하지 않았습니다. 법원은 계약금 몰취 사실에 대한 입증 책임은 원고에게 있다고 판단했습니다. 계약서에 몰취 조항이 있다고 해서 자동으로 몰취되는 것이 아니라, 원고가 이를 적극적으로 주장하고 입증해야 합니다. (민법 제565조 - 해제권 행사, 민사소송법 제188조 - 권리멸각 주장의 책임)
부동산 계약 해지 시, 동시이행 항변은 정당한 권리이며, 비록 표현이 다소 부정확하더라도 그 취지가 명확하면 인정됩니다. 또한, 계약금 몰취 조항이 있더라도 몰취 사유 발생과 몰취 의사표시에 대한 입증 책임은 매도인에게 있습니다. 계약 당사자는 이러한 법적 원칙을 잘 이해하고, 분쟁 발생 시 적절히 대응해야 합니다.
민사판례
서로 동시에 의무를 이행해야 하는 계약(쌍무계약)에서 상대방이 약속을 어겼다고 계약을 해지하려면, 자신도 약속을 지킬 준비가 완료되었음을 상대방에게 정확히 알려야 합니다. 단순히 준비만 하고 있는 것은 충분하지 않습니다.
민사판례
이 판례는 계약 해제 후 원상회복 의무의 범위, 이전 소송 판결의 효력 범위, 그리고 항소심에서의 청구 확장과 불이익 변경 금지 원칙에 대한 내용을 다룹니다. 특히, 계약 해제 후 물건 사용으로 인한 감가상각비용은 원상회복 의무에 포함되지 않는다는 점과 이행불능으로 인한 손해배상청구도 동시이행 관계에 있다는 점을 명시하고 있습니다.
민사판례
공유자가 자신의 지분을 넘어 다른 공유자의 지분까지 소유권이전등기를 한 경우, 등기말소의무와 등기비용 상환의무는 동시이행관계가 아니다. 또한, 공유물 분할 대신 지분 매수를 청구하려면 매수할 지분 전체에 대한 대금을 먼저 제공해야 한다.
민사판례
공동 투자 약정에 따라 A가 B의 대출금을 대신 갚아준 경우, A가 B에게 구상금을 청구할 때 B는 A에게 약정된 지분을 이전해줘야 할 의무가 있는데, 이 두 의무는 동시에 이행해야 한다는 판결입니다.
민사판례
부동산 매매 계약에서 매수인이 양도소득세를 부담하기로 약정한 경우, 매수인의 양도소득세 납부 의무와 매도인의 소유권이전등기 의무가 동시이행 관계인지 여부는 구체적인 계약 내용과 이행 방법 등을 고려하여 판단해야 한다. 단순히 매수인이 양도소득세를 부담하기로 약정했다는 사실만으로 동시이행 관계를 부정해서는 안 된다.
민사판례
계약금은 특약이 없으면 위약금이 아니며, 무효인 쌍무계약에서 상호 취득물 반환의무는 동시이행 관계이고, 동시이행 항변권 상실 후에도 반환을 거부하면 불법행위가 된다.