부동산 매매, 잔금 미지급 시 계약 자동 해제? 숨겨진 함정!

부동산 매매 계약을 할 때, 잔금을 제때 치르지 못하면 계약이 자동으로 해제된다는 특약을 넣는 경우가 종종 있습니다. 얼핏 보기엔 간단해 보이는 이 약정, 사실 함정이 숨어있을 수 있습니다. 오늘은 잔금 미지급 시 계약 자동 해제에 대해 자세히 알아보겠습니다.

일반적인 경우: 동시이행의 원칙

보통 부동산 매매에서는 매수인의 잔금 지급 의무와 매도인의 소유권 이전 등기 의무가 동시에 이행되어야 합니다. 즉, 매수인이 잔금을 치르는 동시에 매도인은 소유권 이전 등기에 필요한 서류를 제공해야 한다는 뜻입니다.

따라서, 잔금 미지급 시 계약이 자동 해제된다는 약정이 있더라도, 매도인이 잔금 지급일에 등기 서류를 준비하고 매수인에게 이를 알리는 등 '이행의 제공'을 해야만 계약 해제가 가능합니다. 매도인이 이행의 제공 없이 단순히 잔금 미지급만을 이유로 계약을 해제할 수는 없습니다. (민법 제544조)

특별한 약정이 있는 경우: 예외 존재

하지만, 계약 당시 매도인의 이행 제공 여부와 상관없이 잔금 미지급 사실 자체만으로 계약을 해제하기로 하는 '특별한 약정'을 맺었다면 이야기가 달라집니다. 이런 특약이 있다면, 매도인이 등기 서류를 준비하지 않았더라도 잔금 지급일이 지나면 계약은 자동으로 해제됩니다.

오늘 소개할 판례는 바로 이 '특별한 약정'을 인정한 사례입니다.

이 사건의 매수인은 과거에도 여러 번 잔금 지급을 미루는 등 채무 불이행을 반복했습니다. 이 때문에 새롭게 계약을 체결하면서 "잔금 지급일까지 잔금을 지급하지 않으면 계약이 무효가 된다"는 특약을 맺고, 이를 공증까지 받았습니다. 재판부는 이러한 특약의 체결 경위 등을 고려하여 매도인의 이행 제공 없이도 잔금 미지급만으로 계약이 해제될 수 있다고 판단했습니다. (대법원 1992.10.27. 선고 91다32022 판결, 대법원 1989.7.25. 선고 88다카28891 판결, 대법원 1992.7.24. 선고 91다15614 판결, 대법원 1993.12.28. 선고 93다777 판결)

결론: 계약서를 꼼꼼히 확인하세요!

잔금 미지급 시 계약 자동 해제 약정은 매수인에게 매우 불리하게 작용할 수 있습니다. 계약서에 이러한 특약이 있는지, 있다면 어떤 조건으로 해제되는지 꼼꼼히 확인하고 계약을 체결해야 합니다. 특히, 과거 채무 불이행 전력이 있다면 더욱 신중해야겠죠? 계약서 작성 전에 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.