부동산 매매와 근저당 채무, 그리고 회사정리절차의 영향

부동산 거래는 다양한 법적 문제와 얽혀 복잡해지는 경우가 많습니다. 오늘은 근저당 채무를 인수한 부동산 매매와 회사정리절차가 얽힌 사례를 통해 부동산 거래 시 발생할 수 있는 법적 쟁점에 대해 살펴보겠습니다.

사례 1: 매도인의 채무확인 소송

은행에 근저당권이 설정된 부동산을 매매하면서 매수인이 근저당 채무를 인수하기로 했습니다. 그런데 매도인과 은행 사이에 정확한 채무액에 대한 다툼이 있었습니다. 이에 매매대금 중 일부는 채무액 확정 후 정산하기로 하고 소유권이전등기까지 마쳤습니다. 이 경우 매도인은 은행을 상대로 잔존 채무액 확인을 위한 소송을 제기할 수 있을까요?

대법원은 매도인이 잔존 채무액을 확인받을 이익이 있다고 판결했습니다(대법원 1964.9.8. 선고 64다303 판결 참조). 확인의 소는 원고와 피고 사이의 법률관계뿐 아니라 제3자와의 법률관계도 그 대상이 될 수 있습니다. 매도인은 잔대금을 확정하기 위해 채무액을 확인받을 필요가 있기 때문입니다 (민사소송법 제228조 참조).

사례 2: 회사정리절차와 연체이율

회사정리절차 중 연체이율을 감경하는 결정이 있었지만, 이후 정리절차가 폐지되었습니다. 이 경우 대표이사 개인이 제공한 저당 부동산에 대한 연체이율 감경은 유효할까요?

대법원은 정리계획이 제3자가 제공한 담보에는 영향을 미치지 않는다고 판결했습니다(대법원 1990.6.26. 선고 88다카4499 판결 참조). 회사정리법(현 채무자 회생 및 파산에 관한 법률) 제240조 제2항에 따르면, 정리계획은 제3자가 제공한 담보에는 영향을 주지 않습니다. 따라서 대표이사 개인의 저당 부동산은 정리계획의 연체이율 감경 효과를 받지 못하고, 당초 약정대로의 연체이율이 적용됩니다 (회사정리법 제240조, 제241조, 제242조, 제278조 참조). 정리절차가 폐지되었더라도, 이미 발생한 권리변경의 효력은 유지됩니다. 다만, 회사 소유 부동산에 대한 근저당권 부분은 정리계획의 영향을 받습니다.

사례 3: 채무액 승인

근저당 채무를 인수한 매수인이 은행에 상환계획서를 제출하고, 세무서 제출용 부채증명 발급을 의뢰했습니다. 또한, 일정 채무액을 전제로 부동산을 재매각하여 상환할 계획이니 임의경매를 보류해달라고 요청했습니다. 이러한 행위가 채무액 승인으로 인정될까요?

대법원은 이러한 사실만으로는 채무액을 승인한 것으로 볼 수 없다고 판결했습니다. 매수인의 행위는 채무액을 확인하는 의미일 뿐, 채무 존재 자체를 인정하는 것은 아니기 때문입니다(민법 제168조 참조).

결론

부동산 거래, 특히 근저당 채무가 관련된 경우에는 관련 법률 및 판례를 꼼꼼히 살펴 예상치 못한 손해를 입지 않도록 주의해야 합니다. 특히 회사정리절차와 같이 복잡한 법적 절차가 개입된 경우에는 전문가의 도움을 받는 것이 현명한 선택입니다.