회사정리절차와 근저당권, 제3취득자의 책임은?

부동산 거래에서 흔히 접하는 근저당권. 특히 회사정리절차와 관련된 경우, 근저당권 실행과 제3취득자의 책임 범위에 대해 궁금한 점이 많을 것입니다. 오늘은 대법원 판례를 통해 이러한 궁금증을 해소해 보겠습니다.

1. 근저당권과 이자/지연손해금

근저당권은 장래 발생할 채권을 담보하는 권리입니다. 그런데 채권이 확정된 후 발생하는 이자나 지연손해금도 근저당권으로 담보될까요? 정답은 '예'입니다. 확정 전에 발생한 원본채권에 대한 이자나 지연손해금은 채권최고액 범위 내에서 근저당권의 담보 범위에 포함됩니다. 하지만 확정 후 새로운 거래로 발생한 원본채권은 담보되지 않습니다. (민법 제357조, 대법원 1989. 11. 28. 선고 89다카15601 판결, 대법원 2001. 6. 1. 선고 99다66649 판결, 대법원 2005. 7. 8. 선고 2005다6235 판결)

2. 회사정리절차와 근저당권 실행

회사가 정리절차를 밟게 되면 채무가 면책되거나 변경될 수 있습니다. 그렇다면 채권자는 더 이상 근저당권을 실행할 수 없을까요? 그렇지 않습니다. 정리절차가 시작되기 전에 회사로부터 부동산을 취득한 제3취득자가 있다 하더라도, 채권자는 정리계획으로 변경되기 전의 피담보채권을 기준으로 근저당권을 실행할 수 있습니다. (구 회사정리법 제240조 제2항 (현행 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제250조 제2항 참조), 대법원 2003. 5. 30. 선고 2003다18685 판결)

3. 제3취득자의 책임 범위

근저당권이 설정된 부동산을 취득한 제3취득자는 채권최고액 한도 내에서 담보 책임을 부담합니다. 만약 채무의 일부가 변제되어도, 잔여 채무가 채권최고액을 초과한다면 제3취득자의 책임은 줄어들지 않습니다. 즉, 제3취득자는 변제된 금액만큼 자신의 책임이 감소했다고 주장할 수 없습니다. (민법 제357조)

정리하자면:

• 근저당권은 확정 전 원본채권의 이자/지연손해금까지 담보합니다.
• 회사정리절차에도 근저당권자는 정리계획 이전의 채권을 기준으로 권리를 행사할 수 있습니다.
• 제3취득자의 책임은 잔여 채무가 채권최고액을 넘는 한 변제로 줄어들지 않습니다.

부동산 거래, 특히 근저당권이 설정된 부동산 거래 시에는 관련 법리와 판례를 꼼꼼히 확인하여 불이익을 받지 않도록 주의해야 합니다.