기준일자: 2024. 08. 15.
내 집 마련의 꿈을 이루고 부동산을 샀는데, 알고 보니 문제가 있다면? 생각만 해도 아찔하죠. 이런 경우를 대비해 법은 매도인의 담보책임을 규정하고 있습니다. 오늘은 매도인의 담보책임에 대해 쉽고 자세하게 알려드리겠습니다!
1. 매도인의 담보책임이란 무엇일까요?
쉽게 말해, 부동산 매매 후 소유권이 넘어갔더라도, 그 부동산에 뭔가 **하자(흠결)**가 있을 경우 매도인이 매수인에게 책임을 지는 것을 말합니다. 예를 들어, 등기부등본에 안 보이는 숨진 전세권자가 있거나, 건물에 심각한 누수가 있는 경우 등이 해당될 수 있습니다.
2. 담보책임을 묻는다면, 매수인도 의무가 있나요?
네, 매수인이 매도인에게 담보책임을 물으려면, 공평의 원칙에 따라 매수인도 부동산을 돌려주는 등의 의무를 이행해야 합니다. 쉽게 말해, "돈 돌려줘!" 하면서 부동산은 계속 가지고 있을 수는 없다는 뜻이죠. (민법 제583조, 제536조)
3. 담보책임을 아예 없앨 수는 없나요?
매도인과 매수인이 서로 합의하여 담보책임을 면제하는 특약을 맺을 수는 있습니다. 하지만! 매도인이 하자를 알고도 숨겼거나, 몰래 다른 사람에게 권리를 넘겨준 경우에는 특약이 있더라도 매도인은 책임을 져야 합니다. (민법 제584조)
4. 소유권에 문제가 있는 경우
4-1. 소유권 전체가 다른 사람 것일 경우:
매도인은 진짜 소유자로부터 소유권을 가져와서 매수인에게 넘겨줘야 합니다. (민법 제569조) 만약 그럴 수 없다면?
4-2. 소유권 일부만 다른 사람 것일 경우:
4-3. 수량을 정해서 매매한 경우 (예: 땅 100평):
4-4. 다른 권리 때문에 사용·수익이 제한되는 경우 (예: 전세권 설정):
4-5. 저당권·전세권 때문에 소유권을 잃는 경우:
매수인은 계약을 해제할 수 있고, 소유권을 지키기 위해 돈을 썼다면 매도인에게 돌려달라고 청구할 수 있으며, 손해배상도 청구할 수 있습니다. (민법 제576조) 가등기 때문에 소유권을 잃은 경우에도 마찬가지입니다. (대법원 1992. 10. 27. 선고 92다21784 판결)
5. 부동산 자체에 하자가 있는 경우 (예: 누수):
6. 종류만 정하고 매매한 경우 (예: 아파트 한 채):
부동산 거래는 큰 재산이 오가는 중요한 계약입니다. 매도인의 담보책임에 대해 잘 이해하고, 꼼꼼하게 확인하여 안전한 거래를 하시기 바랍니다!
생활법률
부동산 매매와 임대차 계약 시 매도인/임대인과 매수인/임차인의 핵심 권리와 의무(소유권 이전, 대금 지급, 하자 담보 책임, 사용·수익권, 차임 지급, 원상회복 등)를 설명합니다.
민사판례
부동산 매매에서 매도인이 약정한 금액보다 더 많은 돈을 대출받았다면, 매수인은 그 초과분에 대해 손해를 입은 것으로 보고 손해배상을 청구할 수 있다.
민사판례
이미 가압류된 부동산을 사서 나중에 경매로 뺏겼다면, 판 사람에게 책임을 물을 수 있다.
민사판례
부동산 매매 시 매수인이 매매 목적물에 대한 기존 채무를 인수하기로 하고 그 금액을 매매대금에서 공제하기로 한 경우, 매수인이 그 채무를 바로 갚지 않았다고 해서 매도인이 함부로 매매계약을 해제할 수는 없다. 매수인이 채무를 갚지 않은 것이 매매대금을 지급하지 않은 것과 같은 특별한 사정이 있어야만 매도인이 계약을 해제할 수 있다.
민사판례
부동산 매매에서 매수인이 기존 채무를 인수하기로 약정했을 때, 그 채무 인수의 성격과 매수인이 채무를 제대로 이행하지 않았을 경우 매도인의 계약 해제 가능성에 대한 판례입니다.
민사판례
돈을 빌려주고 부동산을 담보로 받았는데, 다른 채권자가 그 부동산에 가압류를 걸었다고 해서 담보를 제공한 사람의 책임이 줄어드는 것은 아니다. 그리고 담보 가치가 떨어져서 빌려준 돈보다 적어졌다면, 보증인은 그 차액만큼만 책임을 면한다.