아파트를 분양받으면 전유부분(내가 사는 집)과 대지 지분을 함께 소유하게 됩니다. 그런데 분양자가 전유부분은 모두 넘겨주면서 대지의 일부 지분을 자기 명의로 남겨둔 경우, 나중에 이 지분을 갖고 입주민들에게 권리를 주장할 수 있을까요? 최근 대법원 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.
사건의 개요
한 건물 분양자가 아파트(전유부분)는 모두 입주민들에게 소유권 이전을 해주었지만, 대지의 일부 지분은 자신의 명의로 남겨두었습니다. 이후 이 지분을 다른 사람에게 넘겼고, 새로운 지분 소유자는 입주민들을 상대로 지분에 대한 권리를 주장했습니다. 입주민들은 이에 반발하며 소송을 제기했습니다.
핵심 쟁점
대법원의 판단
대법원은 아파트 대지에 대한 대지권이 설정된 이후에는, 특별한 약속이 없다면 대지 지분을 아파트와 따로 떼어서 팔 수 없다고 판결했습니다 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조). 즉, 분양자가 대지 지분을 남겨두었다 하더라도, 입주민들과의 약속(규약 또는 공정증서) 없이 함부로 그 지분을 주장하거나 처분할 수 없다는 것입니다.
또한, 분양대금을 모두 냈지만 아직 등기가 안 된 수분양자도 '구분소유자'와 같은 권리를 가진다고 보았습니다. 따라서 대지 지분을 아파트와 분리해서 처분하려면, 이러한 수분양자들을 포함한 모든 구분소유자들과의 합의(규약)가 필요합니다. 분양자 혼자서 공정증서를 작성하는 것만으로는 효력이 없습니다.
관련 법 조항 및 판례
결론
아파트 대지 지분은 전유부분과 밀접하게 연결되어 있습니다. 분양자라고 해서 마음대로 처분할 수 있는 것이 아니라, 법률과 규약에 따라 입주민들의 권리를 존중해야 합니다. 분양대금을 완납한 수분양자도 권리 보호를 받을 수 있다는 점을 기억해야 하겠습니다.
민사판례
아파트와 같은 집합건물을 지을 때 건설사가 건물은 분양했지만 땅(대지)의 일부는 자기 소유로 남겨둔 경우, 나중에 그 땅을 산 사람이 건물 소유자들에게 땅 사용료를 청구할 수 있는지에 대한 판결입니다. 단순히 등기부에 대지권 등기가 안 되어 있거나 일부만 되어 있다는 사정만으로는 그 땅을 산 사람을 선의의 제3자로 보호할 수 없고, 건물 소유자들의 대지사용권을 인정해야 한다는 내용입니다.
민사판례
아파트처럼 여러 세대로 나뉜 집합건물에서 건물이 위치한 땅(대지)의 일부 지분을 건물 분양자가 가지고 있다가 다른 사람에게 팔았을 때, 그 지분을 산 사람은 대지에 대한 권리를 주장할 수 없다는 판결입니다. 즉, 집합건물의 대지 사용권은 건물과 따로 떼어서 팔 수 없다는 원칙을 재확인한 것입니다.
민사판례
아파트(집합건물의 전유부분)를 매매할 때는 특별한 약정이 없는 한 대지 지분(대지사용권)도 자동으로 함께 넘어간다.
민사판례
1986년 4월 10일 이전에 아파트를 분양받고 건물만 등기한 후 근저당을 설정한 경우, 경매를 통해 낙찰받은 사람은 건물만 소유권을 갖게 되고 대지지분은 소유할 수 없다. 또한, 분양계약서에 "건물과 대지지분을 분리하여 처분할 수 없다"는 특약이 있을 경우, 이는 건물만 따로 파는 것도 금지하는 것으로 해석될 수 있다. 이 경우 분양회사는 최종 건물 소유자에게 대지지분을 넘겨주면 계약상 의무를 다한 것으로 볼 수 있다.
상담사례
아파트 대지권의 분리처분금지는 아파트 소유로 인해 발생하는 대지권에만 적용되며, 아파트 건축 전부터 존재하던 대지권은 분리처분금지 대상이 아니다.
민사판례
아파트처럼 집합건물의 대지 지분을 가진 사람이, 해당 건물의 소유자(구분소유자)에게 대지 사용료를 청구할 수 있을까요? 대법원은 구분소유자가 자기 아파트 면적에 해당하는 적정 대지 지분을 가지고 있다면, 대지 공유자라도 대지 사용료를 청구할 수 없다고 판결했습니다.