아파트 대지 지분, 제 몫보다 적으면 어떻게 될까?

아파트를 소유한다는 건 건물뿐 아니라 그 땅도 일부 소유한다는 의미입니다. 그런데 만약 내가 소유한 땅 지분이 아파트 면적에 비해 적다면 어떤 문제가 생길까요? 최근 대법원 판결을 통해 이와 관련된 중요한 법리가 확립되어 소개해 드립니다.

대지 지분 부족, 부당이득 반환해야 할 수도!

아파트처럼 여러 사람이 한 건물을 나눠 소유하는 집합건물의 경우, 각 소유자는 자신이 소유한 건물 면적 비율에 맞는 대지 지분을 가져야 합니다. 이를 적정 대지지분이라고 합니다. 만약 내가 가진 대지 지분이 적정 대지지분보다 적다면, 즉 과소 대지지분이라면 부족한 지분만큼 대지를 무단으로 사용하는 셈이 됩니다. 이 경우, 대지의 다른 공유자에게 부당이득을 반환해야 할 의무가 발생할 수 있습니다.

하지만 항상 반환해야 하는 건 아니에요!

대법원은 과소 대지지분을 가진 구분소유자가 항상 부당이득을 반환해야 하는 것은 아니라고 판시했습니다. 다음과 같은 예외적인 경우에는 부당이득반환 의무를 면할 수 있습니다.

• 과소 대지지분이 적정 대지지분에 비해 아주 조금 부족한 경우 (신의성실의 원칙 위반)
• 아파트 분양 당시 분양자가 대지를 무상으로 사용할 수 있는 권한을 준 경우, 그리고 이 약정이 분양자의 대지 지분을 이어받은 사람에게도 승계된 경우
• 과소 대지지분 상태로 오랜 기간 동안 아파트를 소유·사용해 왔고, 이러한 사실을 대지 공유자들이 알면서도 문제 삼지 않은 경우

핵심은 '적정 대지지분'

결국 핵심은 내가 가진 대지 지분이 '적정 대지지분'인지 여부입니다. 만약 적정보다 적다면, 위에서 언급한 예외 사항에 해당하지 않는 한 부족분에 대해 차임 상당의 부당이득을 반환해야 할 가능성이 높습니다.

관련 법조항 & 판례

• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제5호, 제6호, 제12조 제1항, 제20조, 제21조
• 민법 제263조, 제741조
• 대법원 2022. 8. 25. 선고 2017다257067 전원합의체 판결

내용을 요약하자면, 아파트 대지 지분이 내 몫보다 부족하다면 부당이득 반환 문제가 발생할 수 있습니다. 하지만 몇 가지 예외적인 경우도 있으니, 자신의 상황을 꼼꼼히 살펴보고 전문가와 상담하는 것이 좋겠습니다.