아파트 분양권 매매, 숨겨진 돈과 복잡한 채무 관계!

아파트 분양권 매매, 생각보다 훨씬 복잡한 법적 문제들이 숨어있을 수 있습니다. 오늘은 실제 매매가보다 낮은 금액을 계약서에 적거나, 대출금과 이자, 그리고 현금보관증까지 얽힌 복잡한 분양권 매매 사례를 통해 꼭 알아둬야 할 법적 포인트를 짚어보겠습니다.

사건의 개요

이 사건은 아파트 분양권 매매 과정에서 발생한 분쟁입니다. 매수인은 양도소득세를 줄이기 위해 실제 매매가보다 낮은 금액을 계약서에 기재하고, 차액은 현금보관증으로 따로 주기로 약속했습니다. 게다가 기존에 있던 대출금과 추가 대출, 그리고 이자까지 얽히면서 매수인과 매도인 사이에 갈등이 발생했습니다.

쟁점 1: 낮은 금액으로 계약서를 작성하면 매매계약 자체가 무효가 될까?

매수인이 양도소득세를 아끼려고 실제보다 낮은 금액을 계약서에 썼다고 해서, 그 계약 자체가 무효는 아닙니다. (민법 제103조, 소득세법 제96조) 탈세 목적이 있더라도 계약 자체는 유효합니다. 하지만 세금 문제는 별도로 해결해야 할 문제입니다.

쟁점 2: 대출금과 이자, 누가 책임져야 할까?

매수인이 기존 대출금을 인수하기로 하고, 그 금액만큼 매매대금에서 빼주기로 약속한 경우, 약정 잔금 지급일 이후 발생한 이자는 매수인이 부담해야 합니다. 매도인이 대신 납부했다면, 매수인은 매도인에게 이자를 돌려줘야 하고, 이는 매매대금 지급과 같은 성격을 가집니다. 따라서 매도인은 매수인이 이자를 줄 때까지 분양권 명의변경을 거부할 수 있습니다. (민법 제536조)

매매계약 후 매도인이 추가로 대출을 받았다면, 특별한 약정이 없는 한 매수인이 이를 떠안을 의무는 없습니다. 하지만 매도인이 추가 대출금을 중도금으로 납부하여 매수인이 이득을 얻었다면, 나중에 정산해야 할 수도 있습니다.

쟁점 3: 현금보관증으로 준 돈, 매매대금의 일부일까?

양도소득세를 피하려고 매매계약서에 적지 않고 현금보관증으로 따로 돈을 줬더라도, 이 돈 역시 매매대금의 일부입니다. 따라서 매수인이 이 돈을 지급해야 할 의무와 매도인이 분양권 명의를 변경해 줄 의무는 서로 연결되어 있습니다. 매도인은 매수인이 돈을 다 줄 때까지 명의변경을 거부할 수 있습니다. (민법 제536조)

핵심 정리

• 탈세 목적으로 실제 매매가보다 낮은 금액을 계약서에 적었다고 해서 계약 자체가 무효는 아닙니다.
• 기존 대출금에 대한 약정 잔금 지급일 이후의 이자는 매수인이 부담해야 하고, 매도인은 매수인이 이자를 지급할 때까지 명의 변경을 거부할 수 있습니다.
• 현금보관증으로 준 돈도 매매대금의 일부이고, 매수인의 지급 의무와 매도인의 명의변경 의무는 서로 연결되어 있습니다.

참고 판례:

• 대법원 1993. 2. 12. 선고 92다23193 판결
• 대법원 2001. 3. 27. 선고 2000다43819 판결
• 대법원 2006. 2. 24. 선고 2005다58656, 58663 판결
• 대법원 2006. 6. 9. 선고 2004다24557 판결

분양권 매매는 복잡한 법적 문제가 얽혀있을 수 있으므로, 계약 전에 전문가의 도움을 받아 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다.