아파트 분양권 양도, 양도세 중과세 피할 수 있을까?

아파트 분양권에 투자했다가 꽤 많은 시세차익을 남기고 파는 경우가 있습니다. 이때 양도소득세를 줄이기 위해 잔금을 치르지 않고 분양권 상태로 파는 경우가 있는데요, 과연 이렇게 하면 양도세 중과세를 피할 수 있을까요? 오늘은 이와 관련된 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

사건의 개요

원고는 아파트 분양권을 취득한 후 중도금까지 모두 납부하고 잔금의 상당 부분도 납부했습니다. 즉, 잔금의 아주 적은 부분만 치르면 바로 소유권 이전 등기를 할 수 있는 상태였죠. 그런데 원고는 잔금을 완납하지 않고 분양권 상태로 제3자에게 양도했습니다. 이에 세무서는 미등기 양도자산으로 보아 양도소득세를 중과세했고, 원고는 이에 불복하여 소송을 제기했습니다.

법원의 판단

법원은 원고의 주장을 받아들이지 않고 세무서의 손을 들어주었습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

• 미등기양도자산 중과세의 취지: 부동산 투기와 조세 회피 방지를 위해 취득자가 등기하지 않고 양도하는 경우 양도세를 중과합니다. (구 소득세법 제104조 제1항 제3호, 제3항)

• 등기 가능성: 원고는 잔금의 일부만 납부하면 등기가 가능한 상태였습니다. 등기를 하지 않은 것은 양도세 중과를 피하기 위한 의도적인 행위로 볼 수 있습니다.

• 조세회피 목적: 잔금 완납 후 등기를 하고 양도하는 것보다 분양권 상태로 양도하는 것이 세금 부담이 훨씬 적다는 점을 원고가 인지하고 있었을 것으로 판단됩니다.

따라서 법원은 원고의 행위를 미등기양도자산에 해당한다고 보고 중과세 처분이 적법하다고 판결했습니다. (대법원 2012. 9. 27. 선고 2010두23408 판결)

미등기 양도 중과세 예외 사유

물론 모든 미등기 양도에 대해 중과세하는 것은 아닙니다. 양도자에게 조세 회피나 투기 목적이 없고, 등기를 하지 않은 것에 대한 책임을 묻는 것이 가혹한 경우에는 중과세 대상에서 제외될 수 있습니다. (대법원 2005. 10. 28. 선고 2004두9494 판결) 하지만 이 사건에서는 원고에게 그러한 사정이 인정되지 않았습니다.

결론

단순히 양도세를 줄이기 위해 잔금을 치르지 않고 분양권 상태로 양도하는 것은 위험한 행위입니다. 미등기양도자산으로 분류되어 중과세를 피할 수 없기 때문입니다. 부동산 거래 시에는 관련 세법을 꼼꼼히 확인하고 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.