아파트 재건축, 안전진단 받아야 매도청구 할 수 있을까? 그리고 재건축 비용은 어떻게 정해야 할까?

낡은 아파트를 허물고 새 아파트를 짓는 재건축! 많은 분들이 관심을 가지고 계시지만, 재건축 과정은 복잡하고 어려운 법률 용어들로 가득 차 있어 이해하기 쉽지 않습니다. 오늘은 재건축과 관련된 두 가지 중요한 법적 쟁점에 대해 알기 쉽게 풀어드리겠습니다.

1. 안전진단을 받아야만 재건축 매도청구가 가능할까요?

재건축을 하려면 먼저 안전진단을 받아야 한다는 이야기는 많이 들어보셨을 겁니다. 그런데 이 안전진단이 재건축에 반대하는 소유자에게 아파트를 매도하도록 청구할 수 있는 권리(매도청구권)를 행사하기 위한 필수 요건일까요?

결론부터 말씀드리면 안전진단은 매도청구권 행사의 필수 요건이 아닙니다.

주택건설촉진법에서는 노후·불량주택을 재건축하려면 안전진단을 받도록 규정하고 있습니다 (주택건설촉진법 제44조의3 제1항). 하지만 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 집합건물법)에서는 재건축 반대자에게 매도청구권을 행사할 때 안전진단을 받았는지를 요건으로 명시하고 있지 않습니다 (집합건물법 제48조).

따라서 재건축조합이 안전진단을 받지 않았더라도 재건축 결의를 거쳐 반대하는 소유자에게 매도청구를 할 수 있습니다.

2. 재건축 비용은 어느 정도까지 구체적으로 정해야 할까요?

집합건물법 제47조 제3항에 따르면 재건축 결의를 할 때에는 재건축 비용 분담에 관한 사항을 정해야 합니다. 그렇다면 얼마나 구체적으로 정해야 할까요? 대략적인 금액만 정하면 될까요? 아니면 각 소유자가 부담해야 할 정확한 금액까지 계산해야 할까요?

법원은 재건축 비용 분담에 대해 **"재건축 실행 단계에서 다시 합의하지 않아도 될 정도로 분담액 또는 산출 기준을 정하면 충분하다"**고 판단했습니다 (대법원 1998. 6. 26. 선고 98다15996 판결). 즉, 각 소유자가 재건축 참여 여부를 결정할 수 있도록 구체적인 분담액이나 명확한 산출 기준을 제시해야 한다는 것입니다. 재건축이 진행되면서 실제 비용에 약간의 변동이 생길 수는 있지만, 처음부터 어떻게 비용을 나눌지 기준이 정해져 있어야 한다는 의미입니다.

이번 판례(대법원 2000. 11. 10. 선고 2000다24061 판결)는 재건축 과정에서 발생할 수 있는 법적 분쟁에 대한 중요한 기준을 제시하고 있습니다. 재건축에 관심 있는 분들이라면 이러한 법적 쟁점들을 미리 알아두고 준비하는 것이 중요합니다.