재건축 관련 분쟁, 핵심 쟁점 네 가지!

아파트 재건축을 둘러싼 분쟁, 정말 복잡하죠? 최근 대법원 판결을 바탕으로 핵심 쟁점 네 가지를 쉽게 풀어 설명드립니다. 이번 판결은 과거 '도시 및 주거환경정비법'(이하 구 도정법)에 근거한 것이지만, 재건축 관련 기본 원리를 이해하는 데 도움이 될 것입니다.

1. 정비구역 지정 없이도 매도청구 가능할까? (YES)

이 사건은 아파트 지구개발계획 변경 후 재건축을 추진하는 과정에서 발생했습니다. 핵심은 정비구역 지정 없이도 매도청구가 가능한지 여부였습니다.

구 도정법 부칙 제5조 제3항은 지구단위계획으로 결정된 재건축 추진 구역은 주택재건축구역으로, 아파트지구개발기본계획은 정비계획으로 본다고 규정합니다. 따라서 이 사건처럼 지구개발계획이 수립된 경우, 정비구역 지정 없이도 구 도정법 제39조에 따른 매도청구가 가능하다는 것이 대법원의 판단입니다.

2. 토지만 소유한 사람에게도 매도청구 가능할까? (YES)

재건축 대상 아파트 부지 내 토지만 소유한 사람은 조합원 자격이 없고 조합 설립 동의 대상도 아닙니다. 그렇다면 이들에게 매도청구를 할 수 있을까요?

구 도정법 제39조는 "사업시행자는 조합 설립에 동의하지 않은 자(건축물 또는 토지만 소유한 자를 포함)에게 매도청구를 할 수 있다"고 명시하고 있습니다. 따라서 토지만 소유했더라도 매도청구 대상이 된다는 것이 대법원의 해석입니다.

3. 매매대금 지급 전 일반분양, 재산권 침해일까? (NO)

매도청구 후 매매대금을 지급하기 전에 일반분양을 진행하는 것이 재건축 불참자의 재산권을 침해하는지도 쟁점이었습니다.

대법원은 구 도정법 제39조의 매도청구권은 공용수용과 유사한 성격을 가지므로, 매매대금 미지급 상태에서 일반분양을 하더라도 재산권 침해가 아니라고 판단했습니다. (대법원 2008다12453 판결, 헌재 97헌바73 등 참조)

4. 매도청구 가격, '시가'는 어떻게 산정할까?

마지막 쟁점은 매도청구 시 '시가' 산정 기준입니다. 대법원은 '시가'는 재건축 사업 시행을 전제로 한 가격, 즉 개발이익이 포함된 가격이라고 판시했습니다. (대법원 95다38172 판결 참조)

이 사건에서 원심은 재건축을 전제로 한 감정평가 결과를 채택했는데, 대법원은 이를 정당하다고 판단했습니다. 즉, 노후 상태나 현재 현황이 아닌, 미래 개발이익을 반영한 가격으로 산정해야 한다는 것입니다.

이번 판결은 재건축 관련 분쟁에서 흔히 발생하는 중요한 법적 쟁점들을 다루고 있습니다. 재건축 사업과 관련된 분쟁에 관심 있는 분들께 도움이 되기를 바랍니다.