옛날 명의신탁한 땅, 이제 내 이름으로 돌릴 수 있을까요?

과거 부동산 투기를 막기 위해 또는 여러 사정으로 인해 다른 사람 이름으로 땅을 등기하는 "명의신탁"이 흔했습니다. 그런데 세월이 흘러 이제 내 땅을 내 이름으로 되돌리고 싶은데, 가능할까요? 특히 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 "부동산실명법") 시행 전에 명의신탁을 했다면 더욱 궁금하실 겁니다. 오늘은 이 문제를 자세히 짚어보겠습니다.

상황 설명

부동산실명법 시행 전, 저는 제 땅을 甲에게 명의신탁하고 매매를 가장하여 소유권이전등기를 해주었습니다. 최근 甲과 협의하여 명의신탁 관계를 해소하고 제 이름으로 소유권을 되찾으려고 합니다. 이게 가능할까요?

안타깝게도, 명의신탁 해지를 이유로 소유권이전등기를 청구하는 것은 불가능합니다.

부동산실명법은 명의신탁을 금지하고, 과거의 명의신탁도 바로잡도록 유예기간(1996년 6월 30일까지)을 주었습니다. 이 기간 안에 실명등기를 하지 않으면 명의신탁 약정과 그에 따른 등기는 무효가 됩니다. (부동산실명법 제4조)

법에는 과징금을 낸 명의신탁자는 "지체 없이" 자기 명의로 등기해야 한다는 조항(부동산실명법 제6조 제1항)이 있습니다. 이 때문에 마치 명의신탁 해지를 이유로 소유권이전등기가 가능할 것 같지만, 실제로는 그렇지 않습니다. 대법원은 이 조항이 명의신탁자에게 공법상 의무를 부과하는 것일 뿐, 명의신탁 해지를 이유로 등기청구를 할 수 있는 사법상 권리를 주는 것은 아니라고 판결했습니다. (대법원 1997. 5. 1. 자 97마384 결정) 즉, 명의신탁은 무효가 되었고, 그 무효인 약정을 이유로 소유권을 돌려달라고 할 수는 없다는 것입니다. (대법원 2007. 6. 14. 선고 2005다5140 판결)

그럼, 내 땅을 되찾을 방법은 없을까요?

포기하기는 이릅니다. 명의신탁 약정과 등기는 무효이므로, 땅의 소유권은 여전히 **원래 소유자(명의신탁자)**에게 있습니다. 따라서 다음과 같은 방법을 생각해 볼 수 있습니다.

1. 명의수탁자(甲)의 협조: 甲이 동의한다면, 원래 소유자 앞으로 등기했던 것을 말소하는 등기신청을 할 수 있습니다.

2. 소송: 甲이 협조하지 않는다면, 소송을 통해 해결해야 합니다. 소유권에 기반한 방해배제청구소송을 통해 甲 명의의 등기를 말소하도록 청구할 수 있습니다. (민법 제214조) 또는, 진정한 등기명의의 회복을 위한 소유권이전등기청구소송을 제기할 수도 있습니다. 이 소송 역시 소유권에 기반한 방해배제청구와 같은 성격을 가집니다. (대법원 2009. 4. 9. 선고 2006다30921 판결)

즉, "명의신탁을 해지하니 돌려달라"는 안되지만, "명의신탁은 무효이니 내 땅을 돌려달라(등기 말소 또는 이전등기)"는 가능합니다. 다만, 상황에 따라 복잡한 법적 절차가 필요할 수 있으므로 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.