땅 주인 바뀌기 전에 명의신탁 해지하면 어떻게 될까?

땅을 사고 팔 때, 등기라는 절차가 매우 중요하다는 건 다들 아실 겁니다. 등기부에 이름을 올려야 진짜 내 땅이 되는 거죠. 그런데 '명의신탁'이라는 제도 때문에 분쟁이 생기는 경우가 종종 있습니다. 내 땅인데 다른 사람 이름으로 등기해 놓는 걸 명의신탁이라고 하는데요, 오늘은 명의신탁과 관련된 중요한 판례를 소개해 드리겠습니다.

사례는 이렇습니다.

어떤 종중(종중: 공동선조의 후손들로 구성된 단체)이 자기 땅을 종중원 A씨에게 명의신탁했습니다. 아직 등기부에는 A씨 이름이 올라가지 않았고, 임야대장에만 A씨가 소유자로 기재된 상태였죠. 그런데 종중은 나중에 마음이 바뀌어 A씨에게 "명의신탁을 해지하겠다!"라고 선언했습니다. 그런데 A씨가 상속인 B씨에게 땅을 물려주었고, B씨는 이 땅을 자기 앞으로 등기해버렸습니다. 과연 B씨의 등기는 유효할까요?

법원은 이렇게 판단했습니다.

법원은 B씨의 등기는 무효라고 판결했습니다. 땅 주인인 종중이 명의신탁을 해지했기 때문에, B씨는 더 이상 땅에 대한 권리가 없다는 겁니다. 등기부에 이름을 올리기 전에 명의신탁이 해지되었으니, 임야대장에 이름이 있다고 하더라도 소용없다는 것이죠. 비록 임야대장에 A씨의 이름이 적혀있더라도, 진짜 주인인 종중이 명의신탁을 해지했으니 B씨는 땅을 자기 앞으로 등기할 권리가 없다는 겁니다.

쉽게 말해서, 집 열쇠를 잠깐 친구에게 맡겼는데, 나중에 돌려달라고 했는데도 친구가 그 집을 자기 집이라고 우기는 것과 마찬가지입니다. 열쇠를 맡긴 건 사실이지만, 주인이 돌려달라고 했으니 친구는 더 이상 그 집에 대한 권리가 없는 거죠.

관련 법조항과 판례

이 판결은 민법 제186조(명의신탁)에 근거하고 있습니다. 또한, 대법원은 이와 비슷한 판례들을 통해 일관되게 명의신탁 해지 후 수탁자의 등기는 무효라는 입장을 밝혀왔습니다 (대법원 1970.9.17. 선고 70다1215 판결, 1988.11.8. 선고 87다카2459 판결 등).

결론

명의신탁은 여러 가지 문제를 일으킬 수 있으므로 신중하게 결정해야 합니다. 특히 등기 전에 명의신탁을 해지하는 경우, 수탁자 명의의 등기는 무효라는 점을 꼭 기억하시기 바랍니다.