잃어버린 땅, 누구 땅일까? 등기부와 지적공부의 진실 게임!

오래된 땅, 특히 산이나 임야의 경우 등기부와 실제 현황이 일치하지 않는 경우가 종종 발생합니다. 오늘은 이런 상황에서 발생할 수 있는 복잡한 법적 문제를 살펴보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

사건의 발단:

평택에 위치한 어느 임야를 두고 원고들과 국가 간 소유권 분쟁이 발생했습니다. 국가는 해당 임야가 주인 없는 땅이라 주장하며 국유재산법에 따라 자신들의 명의로 소유권보존등기를 마쳤습니다. 그런데 원고들은 이미 오래전에 다른 사람의 명의로 소유권보존등기가 된 땅이라며, 국가의 등기는 무효라고 주장했습니다. 게다가 원고들은 그 땅을 여러 사람을 거쳐 매매하며 소유권이전등기까지 마친 상태였습니다. 과연 누구의 주장이 옳을까요?

쟁점 1: 등기부의 추정력

부동산등기부에 등기가 있다면, 특별한 사정이 없는 한 그 등기는 적법한 절차를 거쳐 이루어진 것으로 추정됩니다 (민사소송법 제187조). 이를 '등기의 추정력'이라고 합니다. 이 사건에서도 과거에 이루어진 소유권보존등기는 적법하게 이루어진 것으로 추정됩니다. 당시 법률(의용부동산등기법 제105조, 제107조)에 따르면, 소유권보존등기를 신청할 때는 토지대장등본이나 판결문을 제출해야 했습니다. 따라서 등기가 존재한다는 사실 자체만으로 당시 담당 공무원이 토지대장등본이나 판결문을 확인하고 적법하게 등기를 처리했다고 추정할 수 있습니다 (대법원 1957.10.21. 선고 4290민상251,252 판결; 1969.5.13. 선고 69다311 판결; 1994.2.25. 선고 93다37298,37304 판결).

쟁점 2: 중복된 소유권보존등기

같은 땅에 대해 서로 다른 사람의 명의로 소유권보존등기가 된 경우, 먼저 된 등기가 원인무효가 아닌 이상 나중에 된 등기는 무효입니다 (민법 제186조, 부동산등기법 제15조. 대법원 1990.11.27. 선고 87다카2961, 87다453 전원합의체판결). 이 사건에서 국가는 원고들보다 나중에 소유권보존등기를 했으므로, 원고들의 등기가 유효하다면 국가의 등기는 무효가 됩니다.

쟁점 3: 등기의 추정력이 깨지는 경우

등기의 추정력은 절대적인 것이 아닙니다. 만약 등기 명의인이 아닌 다른 사람이 그 땅을 사정받은 사실이 밝혀지면 등기의 추정력은 깨집니다(대법원 1980.8.26. 선고 79다434 판결, 1989.7.11. 선고 88다카454 판결). 이 사건에서 원고들의 등기보다 앞서 다른 사람이 해당 임야를 사정받았다는 사실이 드러났습니다. 따라서 원고들의 등기는 추정력을 잃게 되었습니다.

결론:

원고들의 등기는 추정력을 잃었지만, 그렇다고 해서 원고들이 땅의 소유권을 주장할 수 없는 것은 아닙니다. 원고들은 상속이나 점유취득시효(10년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유)를 통해 소유권을 취득했을 가능성이 남아 있습니다. 따라서 법원은 원고들이 실제로 땅을 상속받았는지, 또는 점유취득시효가 완성되었는지를 추가로 심리해야 합니다. 이처럼 오래된 땅의 소유권 분쟁은 등기부뿐만 아니라 실제 토지의 이용 현황, 상속 관계 등 다양한 요소를 종합적으로 고려해야 하는 복잡한 문제입니다. (대법원 1991.10.11. 선고 91다20159 판결)