임대차보증금에서 원상복구비용 공제, 어디까지 가능할까?

임대차 계약이 끝나면 임차인은 원상복구 의무를 지게 됩니다. 그런데 이 원상복구비용을 임대차보증금에서 공제하는 문제를 둘러싸고 임대인과 임차인 간 분쟁이 잦은데요, 오늘은 대법원 판례를 통해 원상복구비용 공제의 범위와 한계에 대해 알아보겠습니다.

1. '당연히' 공제되는 비용과 '약정에 의한' 비용의 차이

임대차보증금은 임대차 기간 동안 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보합니다. 따라서 연체된 월세처럼 임대차 관계에서 당연히 발생하는 채무는 임대차보증금에서 공제할 수 있습니다. 마찬가지로, 임차인이 임차 목적물을 개축 등으로 손상시켜 발생하는 원상복구비용 역시 임대차보증금에서 공제 가능합니다. 이는 임대차 관계에서 당연히 발생하는 채무로 보기 때문입니다.

그러나 임대인과 임차인이 별도로 약정한 원상복구비용 보증금은 성격이 다릅니다. 이는 임대차 관계에서 당연히 발생하는 채무가 아니라, 임대인과 임차인 사이의 약정에 의해 발생하는 채무입니다. 따라서 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 없고, 단지 약정금 채권으로서 상계 주장을 할 수 있을 뿐입니다.

만약 임대인이 임대차보증금 반환 채권을 제3자에게 양도하면서 이러한 약정에 대한 이의를 제기하지 않았다면, 이후 채권양수인에게 원상복구비용 보증금을 청구할 수 없습니다(민법 제451조 제1항).

2. 원상복구 의사가 없는 임대인, 공제할 수 있을까?

임대차 계약서에 원상복구 의무와 비용 공제 조항이 있다 하더라도, 임대인이 원상복구할 의사 없이 임차인이 설치한 시설물을 그대로 이용하여 다른 사람에게 다시 임대하려는 경우에는 원상복구비용을 공제할 수 없습니다. 실제로 원상복구를 할 의사가 없다면, 애초에 발생하지 않을 비용을 청구하는 것이기 때문입니다.

3. 부대상고는 언제까지?

부대상고는 상고권이 소멸된 후에도 제기할 수 있지만, 상고이유서 제출기간 내에 제기하고 부대상고이유서도 제출해야 합니다 (민사소송법 제403조, 제425조, 제427조). 만약 기간을 도과하면 부대상고는 부적법하게 됩니다.

참고 법조항 및 판례

• 원상복구비용 공제: 민법 제451조 제1항, 제615조, 제618조, 제654조
• 원상복구 의사 없는 임대인: 민법 제615조, 제618조, 제654조; 대법원 2002. 1. 11. 선고 2001다58481 판결
• 부대상고: 민사소송법 제403조, 제425조, 제427조; 대법원 1993. 1. 26. 선고 92다46394 판결, 대법원 1997. 11. 28. 선고 97다38299 판결, 대법원 2000. 11. 10. 선고 98다39633 판결
• 임대차보증금: 대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결

위 내용은 법률 전문가의 조언을 대신할 수 없으며, 구체적인 사안에 따라 법률 적용이 달라질 수 있습니다. 분쟁 발생 시 법률 전문가의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.