임대차보증금 돌려줄 때, 세입자랑 미리 정해둔 원상복구 비용 뺄 수 있을까요?

세입자가 다른 사람에게 보증금 반환 채권을 양도했는데, 원상복구 비용을 미리 약정했던 경우 보증금에서 뺄 수 있을까요? 생각보다 복잡한 문제입니다. 자세히 알아보겠습니다.

사례:

건물주 A씨는 B씨에게 건물을 임대했습니다. B씨는 C씨에게 보증금 반환 채권을 양도했고, A씨는 이에 동의했습니다. A씨와 B씨는 계약 당시 B씨가 개조한 부분에 대한 원상복구 비용으로 1,000만원을 보증금에서 공제하기로 약정했습니다. 이제 임대차 계약이 끝났는데, A씨는 C씨에게 보증금에서 1,000만원을 공제하고 반환해도 될까요?

결론:

안타깝게도, A씨는 C씨에게 1,000만원을 공제하고 보증금을 돌려줄 수 없습니다.

이유:

• 일반적인 원상복구 비용 vs. 약정된 원상복구 비용: 실제 발생한 원상복구 비용은 보증금에서 공제할 수 있습니다. 하지만 이 사례처럼 미리 정해둔 원상복구 비용은 성격이 다릅니다. 실제로 원상복구에 얼마나 비용이 들지 확정되지 않은 상태에서 미리 약정한 금액이기 때문입니다. 이런 약정된 금액은 일반적인 임대차 관계에서 발생하는 채무가 아니라, 임대인과 임차인 간의 별도 약정에 의한 채무입니다.

• 채권양도의 승낙: A씨는 B씨의 채권양도에 아무런 이의 없이 동의했습니다. 이는 중요한 의미를 가집니다. 민법 제451조 제1항에 따라, 채권양도에 이의 없이 동의한 채권자(A씨)는 채무자(B씨)에게 주장할 수 있는 사유를 양수인(C씨)에게도 주장할 수 없습니다. 즉, A씨는 B씨와의 원상복구 비용 약정을 근거로 C씨에게 1,000만원 공제를 주장할 수 없습니다.

• 상계 주장의 가능성: 물론 A씨는 B씨에게 1,000만원의 약정금 채권을 가지고 있습니다. 따라서 이론적으로는 C씨에게 보증금을 반환하면서 B씨에 대한 채권과 상계할 수 있다고 주장할 수도 있습니다. 하지만 이 경우에도 복잡한 법적 분쟁이 예상됩니다.

관련 법조항 및 판례:

• 민법 제451조(양도인의 대항요건)¹ ① 양도인이 채무자에 대하여 가지는 항변은 양수인에게도 그 효력이 있다. 그러나 채무자가 채권양도를 통지받기 전에 양도인에게 대항할 수 있었던 사유로는 양수인에게 대항하지 못한다.
• 대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결

결론적으로, 미리 정해둔 원상복구 비용은 보증금에서 바로 공제하기 어렵습니다. 특히 채권 양도에 동의한 경우에는 더욱 그렇습니다. 원상복구 관련 분쟁을 예방하려면 계약서 작성 단계부터 명확한 합의가 필요하며, 채권 양도 시에도 관련 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다.