임차 건물 화재, 누구 책임일까? - 임차인의 책임 범위에 대해 알아보자

세 들어 살던 집이나 사업장에 불이 났다면 누구의 책임일까요? 당연히 불을 낸 사람 책임이지만, 불이 난 이유를 명확하게 알 수 없는 경우도 많습니다. 이럴 때 임차인은 어디까지 책임을 져야 할까요? 오늘은 임차 건물 화재 시 임차인의 책임 범위에 대해 자세히 알아보겠습니다.

임차인의 기본적인 의무

임차인은 빌린 건물을 선량한 관리자의 주의 의무(민법 제374조)로 관리하고, 계약이 끝나면 원래 상태로 되돌려 줄 의무(민법 제654조, 제615조)를 집니다. 만약 임차인의 잘못으로 건물이 훼손되면 손해배상(민법 제390조)해야 합니다. 다만, 임차인의 고의나 과실 없이 건물이 훼손되었다면 배상 책임이 없습니다.

화재 발생 시 임차인의 책임

만약 화재로 건물이 완전히 불타 없어졌다면 임차인은 돌려줄 건물이 없어져 버린 것이므로 반환의무를 이행할 수 없는 상태(이행불능)가 됩니다. 이 경우, 임차인은 자신의 잘못 없이 화재가 발생했다는 것을 입증해야 손해배상 책임을 면할 수 있습니다 (대법원 1994. 10. 14. 선고 94다38182 판결, 대법원 1999. 9. 21. 선고 99다36273 판결 등). 화재 원인이 밝혀지지 않았더라도 마찬가지입니다. 건물을 돌려주긴 했지만, 그 건물이 화재로 훼손된 경우에도 같은 법리가 적용됩니다 (대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결).

임차한 공간 외 다른 공간까지 불이 났다면?

임차한 공간에서 시작된 불이 다른 공간까지 번져 피해를 입혔다면 어떨까요? 이 경우에도 임차인이 관리 의무를 위반했고, 그 위반과 손해 발생 사이에 인과관계가 있으며, 발생한 손해가 통상적인 손해 또는 예측 가능한 손해에 해당한다면 임차인은 다른 공간의 손해에 대해서도 배상 책임을 집니다 (민법 제390조, 제393조).

만약 건물 전체가 구조적으로 하나로 연결되어 있다 하더라도, 임차 외 공간의 손해에 대한 배상 책임을 묻기 위해서는 임대인이 임차인의 관리 의무 위반, 인과관계, 예측 가능성 등을 입증해야 합니다 (대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895, 86901 전원합의체 판결). 즉, 단순히 건물이 붙어있다는 사실만으로는 임차인에게 책임을 물을 수 없다는 것입니다.

결론적으로, 임차 건물에 화재가 발생했을 때 임차인의 책임 범위는 화재 발생과 관련된 임차인의 고의 또는 과실 여부, 손해 발생과의 인과관계, 예측 가능성 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다. 따라서 임대차 계약 시 화재 관련 조항을 꼼꼼히 확인하고, 평소 건물 관리에 주의를 기울이는 것이 중요합니다.