전세 낀 땅을 샀는데, 건물주가 땅을 계속 쓴다고? 🧐 (법정지상권과 지료)

땅과 그 위에 있는 건물을 따로따로 사고팔 수 있다는 사실, 알고 계셨나요? 이런 경우, 땅 주인이 바뀌면서 생각지 못한 상황이 발생할 수 있습니다. 특히 전세가 끼어있는 건물의 땅을 샀을 때 "내 땅인데 왜 남이 쓰지?" 라는 의문이 들 수 있습니다. 바로 법정지상권 때문입니다. 오늘은 전세 낀 땅을 샀을 때 발생하는 법정지상권과 지료에 대해 알아보겠습니다.

사례: 갑은 A땅과 그 위에 있는 건물을 모두 소유하고 있습니다. 을은 갑의 건물에 전세로 들어가 살고 있습니다. 그런데 갑이 A땅을 병에게 팔았습니다. 이제 땅 주인은 병이 되었는데, 을은 전세 계약 기간이 남아있어 계속 건물에 살아야 합니다. 이때 병은 어떤 권리를 주장할 수 있을까요?

법정지상권이란 무엇일까요?

땅과 건물의 소유자가 같았다가, 어떤 사정으로 소유자가 달라지는 경우 건물 소유자를 보호하기 위해 법으로 인정되는 지상권을 법정지상권이라고 합니다. 쉽게 말해, 건물 소유자는 땅 주인이 바뀌어도 계속해서 땅을 사용할 권리가 있다는 것입니다.

우리 사례에 적용해 볼까요?

갑이 A땅과 건물을 모두 소유하고 있을 때 을은 전세권을 설정했습니다. 이후 갑이 A땅을 병에게 팔았기 때문에 땅과 건물의 소유자가 달라졌습니다. 이 경우 민법 제305조에 따라 병은 갑에게 법정지상권을 설정한 것으로 간주됩니다. 즉, 갑은 병의 땅을 계속 사용할 권리가 생긴 것이죠. 이 권리 덕분에 을은 전세 계약 기간 동안 계속해서 건물에 살 수 있습니다.

민법 제305조 (건물의 전세권설정자의 지상권취득)

대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권을 특별승계인이 취득한 경우에 전세권설정자는 전항의 규정에 의하여 지상권을 취득한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

그렇다면 지료는 어떻게 정해질까요?

땅을 사용하는 대가로 건물 소유자는 땅 주인에게 지료를 지불해야 합니다. 위에서 살펴본 민법 제305조 1항 단서에 따라 법정지상권의 지료는 당사자(여기서는 갑과 병)의 청구에 의해 법원이 결정합니다. 즉, 갑이나 병이 법원에 지료를 정해달라고 요청하면 법원이 여러 가지 사정을 고려하여 적절한 금액을 결정하게 됩니다.

이처럼 전세 낀 땅을 매매할 때는 법정지상권과 지료에 대한 이해가 필수적입니다. 땅을 사기 전에 건물의 전세 여부를 확인하고, 혹시라도 분쟁이 발생하면 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.