세입자라면 누구나 걱정하는 것 중 하나가 집주인이 바뀌는 상황일 겁니다. 특히, 새로운 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않으려 한다면 큰 문제가 되겠죠. 이런 상황에서 세입자를 보호하기 위한 법적 장치가 바로 대항력입니다. 오늘은 전입신고가 직권으로 말소되었다가 다시 재등록된 경우, 세입자의 대항력이 어떻게 되는지 알아보겠습니다.
대항력이란 무엇일까요?
쉽게 말해, 대항력은 새로운 집주인에게 "나 여기 세입자로 살고 있으니 내 보증금을 돌려받기 전에는 나갈 수 없다!"라고 주장할 수 있는 권리입니다. 주택임대차보호법에 따라 세입자가 집에 실제로 거주하고 전입신고를 마치면 다음 날부터 제3자에게 대항력을 주장할 수 있습니다 (주택임대차보호법 제3조 제1항).
그런데 전입신고가 직권말소되면 어떻게 될까요?
주민이 거주지를 옮기고도 전입신고를 하지 않으면 시, 군, 구청장이 직권으로 주민등록을 말소할 수 있습니다 (주민등록법 제17조의2, 제17조의3, 시행령 제29조). 이렇게 전입신고가 말소되면 대항력도 함께 사라지는 것이 원칙입니다. 대법원도 주택임대차보호법상 대항력을 행사하려면 주택의 인도와 주민등록이 계속 유지되어야 한다고 판시했습니다 (대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결).
직권말소 후 재등록하면 대항력이 회복될까요?
다행히도 직권말소 후 재등록하면 대항력이 회복될 수 있습니다. 대법원 판례에 따르면, 직권말소 후 주민등록법에 정해진 이의신청 절차를 통해 말소된 주민등록이 회복되거나 주민등록법 시행령에 따라 재등록이 이루어진 경우, 세입자가 주민등록을 유지하려는 의사가 있었다는 것이 명백히 드러나므로 대항력이 소급하여 유지됩니다.
주의할 점은?
직권말소 후 재등록하기 전에 새로운 집주인이 생겼다면, 그 새로운 집주인이 세입자의 전입신고 말소 사실을 모르고 집을 샀다면(선의의 제3자) 세입자는 대항력을 주장할 수 없습니다. 즉, 직권말소 기간 동안 새로운 권리관계가 생긴 경우에는 대항력을 잃을 수 있다는 점을 꼭 기억해야 합니다.
정리하자면:
따라서 거주지 변경 시에는 반드시 전입신고를 하고, 직권말소 통지를 받으면 즉시 재등록하여 불이익을 받지 않도록 주의해야 합니다.
상담사례
전입신고 후 주민등록 직권말소되었다가 회복되더라도, 전입신고 유지 의지가 명확하다면 대항력은 유지된다.
상담사례
전입신고 직권말소 시 대항력은 원칙적으로 상실되지만, 이의신청 또는 재등록을 통해 회복 가능하며, 회복 시 기존 대항력은 유지되지만 말소 기간 중 발생한 새로운 권리관계에는 효력이 없다.
민사판례
세입자가 전입신고 후 주민등록이 직권으로 말소되었다가 다시 전입신고를 한 경우, 기존의 대항력은 유지되는가? (원칙적으로는 대항력 상실, 하지만 예외적으로 인정될 수 있음)
민사판례
세입자의 주민등록이 행정기관에 의해 직권으로 말소되었다가 다시 회복된 경우, 집주인이 바뀌더라도 세입자는 계속 살 수 있는 권리(대항력)를 유지하는가? 이 판결은 "그렇다. 다만, 주민등록이 말소된 기간 동안 집에 대한 새로운 권리를 취득한 선의의 제3자에게는 대항력을 주장할 수 없다"고 판단했습니다.
상담사례
전입신고 직권말소 후 재등록 시 대항력은 원칙적으로 유지되지만, 말소 기간 중 새로운 권리 취득자가 있으면 그에게는 대항력을 주장할 수 없다.
상담사례
전입신고 후 주민등록이 말소되면 대항력을 잃어 집주인이 바뀌는 경우 집을 비워줘야 하므로, 주민등록 관리를 철저히 해야 한다.