이사 후 전입신고는 세입자에게 아주 중요합니다. 전입신고를 해야 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 내 보증금을 돌려받을 권리를 주장할 수 있기 때문이죠. 이를 대항력이라고 합니다 (주택임대차보호법 제3조 제1항). 그런데 만약 전입신고가 말소되었다가 다시 살아난 경우에도 대항력이 유지될까요? 오늘은 이에 대한 대법원 판례를 소개합니다.
핵심은 전입신고가 말소된 이유와 기간, 그리고 새로운 집주인이 선의의 제3자인지 여부입니다.
대법원은 전입신고가 대항력을 유지하기 위한 필수 조건이라고 판시했습니다 (대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결). 즉, 전입신고가 되어 있어야 하고, 계속 유지되어야 한다는 것이죠. 만약 세입자가 이사를 가서 전입신고를 빼면, 그 순간부터 대항력은 사라집니다.
그렇다면 세입자의 의지와 상관없이, 예를 들어 주민센터의 실수로 전입신고가 말소되었다면 어떨까요? 대법원은 이 경우에도 원칙적으로 대항력은 상실된다고 봅니다. 하지만 예외가 있습니다. 만약 말소된 전입신고가 이의신청 등을 통해 회복되거나 다시 전입신고를 했다면, 소급하여 대항력이 유지된다고 판단합니다 (대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결). 즉, 전입신고가 말소되었던 기간에도 대항력이 있었다고 보는 것입니다. (구 주민등록법 제17조의2, 제17조의3, 시행령 제29조 - 현행 주민등록법 제20조, 제21조, 시행령 제32조 참조)
그러나 주의할 점이 있습니다. 전입신고가 말소된 기간 동안, 집주인이 바뀌고 새로운 집주인이 세입자가 살고 있다는 사실을 모르고 집을 샀다면, 세입자는 새로운 집주인에게 대항력을 주장할 수 없습니다. 이 경우 새로운 집주인은 '선의의 제3자'로 보호받기 때문입니다.
오늘 소개한 판례는 전입신고가 말소되었다가 회복된 세입자의 대항력을 인정한 사례입니다. 세입자는 전입신고 말소 이전에 집주인이 집을 팔기로 결정되었다는 사실을 알고 있었고, 새로운 집주인 역시 세입자가 살고 있다는 사실을 알고 있었기 때문에 대항력이 유지될 수 있었습니다.
전입신고는 세입자의 중요한 권리입니다. 혹시라도 전입신고에 문제가 생겼다면, 즉시 주민센터에 확인하고 필요한 조치를 취해야 자신의 권리를 지킬 수 있습니다.
민사판례
세입자가 전입신고 후 집주인 몰래 이사를 가는 등의 이유로 주민등록이 직권 말소되었다가 다시 전입신고를 하는 경우, 기존의 대항력은 유지되는가? → 유지된다. (단, 직권말소 기간 동안 선의의 제3자가 권리를 취득한 경우에는 그 제3자에게 대항할 수 없다.)
상담사례
전입신고 직권말소 후 재등록 시 대항력은 원칙적으로 유지되지만, 말소 기간 중 새로운 권리 취득자가 있으면 그에게는 대항력을 주장할 수 없다.
상담사례
전입신고 후 주민등록 직권말소되었다가 회복되더라도, 전입신고 유지 의지가 명확하다면 대항력은 유지된다.
상담사례
전입신고 직권말소 시 대항력은 원칙적으로 상실되지만, 이의신청 또는 재등록을 통해 회복 가능하며, 회복 시 기존 대항력은 유지되지만 말소 기간 중 발생한 새로운 권리관계에는 효력이 없다.
민사판례
전세집에 살면서 집주인이 바뀌어도 계속 살 수 있는 권리(대항력)를 갖추려면 전입신고와 실제 거주가 필수인데, 이사 등의 이유로 주민등록을 잠시라도 다른 곳으로 옮기면 대항력이 사라지고, 다시 전입신고를 해도 이전의 대항력은 회복되지 않는다는 판결입니다.
민사판례
세입자가 전입신고 후 주민등록이 직권으로 말소되었다가 다시 전입신고를 한 경우, 기존의 대항력은 유지되는가? (원칙적으로는 대항력 상실, 하지만 예외적으로 인정될 수 있음)