종중 명의로 된 농지 소유권 이전, 과연 유효할까?

오늘은 과거 농지개혁과 관련된 법률과 판례를 바탕으로 종중 명의의 농지 소유권 이전의 효력에 대해 알아보겠습니다. 좀 복잡한 내용이지만, 최대한 쉽게 풀어서 설명해 드릴게요.

과거 농지개혁 시대의 특별법

옛날 농지개혁을 할 때, 국가는 농민들에게 농지를 나눠주고 나중에 돈을 받는 방식으로 진행했습니다. 이때 적용된 법이 바로 '구 농지개혁사업 정리에 관한 특별조치법'(이하 '특별조치법')입니다. 이 법은 농민이 돈을 다 갚기 전에 농지를 다른 사람에게 팔았을 경우, 돈을 다 갚은 사람이 간단한 절차로 소유권 이전 등기를 할 수 있도록 했습니다. (특별조치법 제9조)

법인이나 종중은 농지 소유권 이전 불가

그런데 이 특별조치법에는 함정이 있었습니다. 농지를 살 수 있는 자격을 '농가'로 제한했는데, 이 '농가'는 개인 농민만 해당하고, 법인이나 종중처럼 여러 사람이 모인 단체는 포함되지 않았다는 것이죠. (구 농지개혁법 제3조) 즉, 법인이나 종중은 특별조치법으로 농지 소유권을 이전받을 수 없었던 것입니다.

판례의 입장: 종중 명의 등기는 원인무효

대법원도 이러한 법리를 확인했습니다. 종중이 농지를 사서 특별조치법에 따라 소유권 이전 등기를 했다 하더라도, 종중은 '농가'가 아니기 때문에 그 등기는 처음부터 효력이 없는 '원인무효'라고 판결했습니다. (대법원 1989. 5. 23. 선고 88다카5331 판결 등 참조) 비록 등기가 되어 있다 하더라도 실제 소유권은 인정되지 않는다는 뜻입니다.

후행보존등기 말소 청구도 불가능

만약 종중보다 나중에 국가가 같은 땅에 대해 보존등기를 했다면 어떨까요? 이런 등기를 '후행보존등기'라고 합니다. 이 후행보존등기는 같은 땅에 대한 중복 등기이므로 무효입니다. 그렇지만 종중은 자기 앞으로 된 소유권 이전 등기 자체가 무효이기 때문에, 국가의 후행보존등기 말소를 청구할 권한조차 없다는 것이 대법원의 입장입니다. (대법원 1990. 5. 22. 선고 89다카19900, 19917 판결 등 참조) 쉽게 말해, 잘못된 등기를 가지고 다른 등기의 말소를 요구할 수는 없다는 것입니다.

핵심 정리

• 특별조치법에 따른 농지 소유권 이전은 '농가'(개인)만 가능했습니다.
• 법인이나 종중 명의의 등기는 원인무효입니다.
• 설령 국가의 후행보존등기가 있더라도, 종중은 그 말소를 청구할 수 없습니다.

관련 법조항 및 판례

• 구 농지개혁사업 정리에 관한 특별조치법 제9조, 제9조 제2항
• 구 농지개혁법 제3조
• 민법 제186조, 제214조
• 대법원 1989. 12. 12. 선고 89다카6249 판결
• 대법원 1989. 5. 23. 선고 88다카5331 판결
• 대법원 1990. 5. 22. 선고 89다카19900, 19917 판결