토지거래허가 없는 땅 매매, 배임죄로 처벌될까?

부동산 거래, 특히 토지 거래는 복잡한 법적 절차를 거쳐야 합니다. 특히, 투기 과열지구나 토지거래허가구역으로 지정된 지역의 땅을 사고팔 때는 더욱 신중해야 하죠. 오늘은 토지거래허가구역 내 토지 매매와 관련된 배임죄 성립 여부에 대한 대법원 판례를 소개해 드리겠습니다.

사건의 개요

토지거래허가구역 내 토지를 매매하면서 토지거래허가를 받지 않은 경우, 매도인이 매수인에게 소유권 이전등기를 해주지 않았다고 해서 배임죄로 처벌할 수 있을까요? 검찰은 매도인이 매수인의 재산상 이익을 보호해야 할 의무가 있음에도 이를 위반했으므로 배임죄가 성립한다고 주장했습니다.

대법원의 판단

대법원은 매도인에게 배임죄가 성립하지 않는다고 판결했습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

• 토지거래허가는 매매계약의 효력 발생 요건입니다. 국토이용관리법 제21조의3 제1항에 따라 토지거래허가구역 내 토지 매매는 허가를 받아야 효력이 발생합니다. 허가를 받지 않았다면 매매계약 자체가 무효이기 때문에 매도인에게 매수인에게 소유권을 이전해 줄 의무가 없습니다.
• 배임죄는 타인의 사무를 처리하는 자가 그 임무에 위배하는 행위로 재산상 손해를 가했을 때 성립합니다(형법 제355조 제2항). 토지거래허가를 받지 않은 매매계약은 효력이 없으므로, 매도인은 매수인의 사무를 처리하는 자라고 볼 수 없습니다. 따라서 배임죄의 주체가 될 수 없습니다.
• 설령 토지거래허가를 받도록 서로 협력할 의무가 있다고 하더라도, 이는 타인의 사무라고 보기 어렵습니다. 단순히 협력해야 할 의무가 있다고 해서 모두 타인의 사무를 처리하는 것으로 볼 수는 없기 때문입니다.

관련 법조항 및 판례

• 형법 제355조 제2항 (배임) 타인의 사무를 처리하는 자가 그 임무에 위배하는 행위로 재산상의 이익을 취득하거나 제삼자로 하여금 이를 취득하게 하여 본인에게 손해를 가한 때에는 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금에 처한다.
• 국토이용관리법 제21조의2 (토지거래계약에 관한 허가구역의 지정) 국토교통부장관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역을 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정할 수 있다.
• 국토이용관리법 제21조의3 제1항 (허가구역 안에서의 토지거래계약 등) 허가구역 안에서 토지의 거래계약을 체결하려는 당사자는 공동으로 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다.
• 대법원 1992. 10. 13. 선고 92도1070 판결
• 대법원 1994. 6. 14. 선고 94도612 판결
• 대법원 1995. 1. 20. 선고 94도697 판결

결론

토지거래허가를 받지 않은 매매계약은 효력이 없으므로, 매도인이 소유권 이전등기를 해주지 않았더라도 배임죄로 처벌할 수 없습니다. 토지거래허가구역 내 토지 거래 시에는 반드시 허가를 받아야 법적인 보호를 받을 수 있다는 점을 명심해야 합니다.