토지거래허가구역 내 무효인 매매계약과 채권자대위권

오늘은 토지거래허가구역 내에서 이루어진 매매계약의 효력과 채권자대위권 행사 가능성에 대한 대법원 판결을 살펴보겠습니다. 복잡한 사건이지만 핵심 내용을 중심으로 쉽게 풀어서 설명드리겠습니다.

사건의 개요

원고는 토지거래허가구역 내 토지를 소외 1 등으로부터 매수하는 계약(제1매매계약)을 체결했습니다. 하지만 허가를 받지 못했고, 이후 소외 8에게 명의를 이전하여 허가를 받은 후 소외 8이 피고에게 토지를 매도했습니다. 원고는 소외 1 등과의 소송에서 화해를 통해 소유권이전등기 받기로 했으나, 제1매매계약이 무효였기 때문에 소외 1 등을 대위하여 피고에게 소유권이전등기 말소를 청구했습니다.

법원의 판단

대법원은 원고의 청구를 기각했습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

1. 제1매매계약의 무효: 토지거래허가구역 내 토지에 대한 매매계약은 허가를 받지 않으면 구 국토계획법 제118조 제6항(현행 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제6항)에 따라 무효입니다. 이 사건에서 제1매매계약은 허가를 잠탈하기 위한 목적으로 이루어졌으므로 명백히 무효입니다. (대법원 2010. 3. 25. 선고 2009다41465 판결, 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다96328 판결 참조) 허가구역에서 해제되었다고 해서 무효인 계약이 유효가 되는 것은 아닙니다.

2. 화해의 무효: 원고와 소외 1 등 사이의 화해는 무효인 제1매매계약에 효력을 발생시키려는 목적으로 이루어졌기 때문에 역시 무효입니다.

3. 채권자대위권 행사 불가: 채권자는 채무자에게 받을 돈이 있을 때, 채무자가 제3채무자에게 받을 돈이 있는 경우 채무자를 대신하여 제3채무자에게 돈을 청구할 수 있습니다( 민법 제404조 채권자대위권). 원고는 소외 1 등을 대위하여 피고에게 소송을 제기했지만, 대위의 기초가 되는 원고의 소외 1 등에 대한 소유권이전등기청구권 자체가 무효인 화해에서 비롯되었으므로, 채권자대위권을 행사할 수 없습니다. (대법원 1995. 2. 10. 선고 94다39369 판결, 대법원 1995. 12. 26. 선고 95다18741 판결, 대법원 2015. 9. 24. 선고 2014다74919 판결 참조)

핵심 정리

토지거래허가구역 내 토지의 매매는 허가가 필수적이며, 허가 없이 이루어진 계약은 무효입니다. 이러한 무효인 계약에 기초한 채권자대위권 행사 역시 인정되지 않습니다. 토지거래 시에는 관련 법규를 꼼꼼히 확인하고 적법한 절차를 준수하는 것이 중요합니다.