토지거래허가구역 내 토지 매매, 허가 안 나면 어떻게 될까?

토지거래허가구역에서 토지를 사고팔려면 관할 관청의 허가를 받아야 합니다. 만약 허가를 받지 않으면 어떤 일이 벌어질까요? 오늘은 허가받지 않은 토지 매매계약의 효력과 관련된 법원 판례를 소개해 드리겠습니다.

사건의 개요

원고의 어머니는 소외 2로부터 토지를 샀지만 소유권 이전도 못 받고 돈도 돌려받지 못했습니다. 그 후 소외 2는 토지거래허가구역 내 토지를 피고에게서 샀고, 원고는 소외 2의 빚 대신 갚아주는 조건으로 그 토지를 사기로 했습니다. 이 과정에서 토지거래허가는 받지 않았습니다. 그런데 그 토지가 경매로 넘어가 제3자에게 소유권이 넘어가 버렸습니다. 원고는 피고에게 토지 매매대금 반환을 요구했고, 법원까지 가게 되었습니다.

법원의 판단

핵심 쟁점은 토지거래허가를 받지 않은 매매계약이 무효가 되는 시점과 그에 따른 매매대금 반환 여부였습니다.

• 토지거래허가를 받지 않은 계약은 '유동적 무효' 상태입니다. 즉, 허가를 받으면 유효, 허가를 받지 못하면 무효가 됩니다. 이 사건에서는 토지가 제3자에게 넘어가 소유권 이전이 불가능해졌고, 원고도 계약의 무효를 주장했기 때문에 **계약은 '확정적 무효'**가 되었습니다 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조 제1항, 제6항, 민법 제546조). 대법원은 불허가 처분 외에도 쌍방의 허가신청 협력의무 이행거절 의사 표시, 이행불능 및 상대방의 계약 존속 의사 없음 등의 경우에도 계약이 확정적 무효가 된다고 판시했습니다 (대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다31860, 31877 판결).

• 계약이 확정적 무효가 되었으므로, 관련된 모든 약정(매매대금 지급 약정 등)도 무효입니다. 원고가 실제로 피고에게 지급한 돈이 없으므로, 부당이득반환 청구도 불가능합니다 (민법 제741조). 다만, 원고가 이전에 소외 2에게 돈을 빌려준 채권이 있다면, 그 채권은 여전히 유효하므로 소외 2에게 돈을 돌려달라고 할 수 있습니다 (민법 제504조). 새로운 계약이 무효가 되더라도 기존 계약은 유효하게 존속한다는 원칙 (민법 제500조, 제504조)에 따른 것입니다.

결론

토지거래허가구역 내 토지를 거래할 때는 반드시 허가를 받아야 합니다. 허가를 받지 않으면 계약이 무효가 될 수 있고, 금전적인 손해를 볼 수도 있습니다. 토지 거래 전 관련 법률과 절차를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.

관련 법률 및 판례

• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조 제1항, 제6항
• 민법 제500조, 제504조, 제546조, 제741조
• 대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다31860, 31877 판결