토지거래허가구역 지정 전 명의신탁 해지 시 허가 필요할까?

땅을 사고팔 때는 여러 가지 법적인 절차를 거쳐야 합니다. 특히 투기를 막기 위해 지정된 토지거래허가구역에서는 더욱 까다로운 규정이 적용됩니다. 그렇다면 토지거래허가구역으로 지정되기 전에 거래한 땅이라면 어떨까요? 오늘은 명의신탁과 관련된 흥미로운 판례를 소개해 드리겠습니다.

사례: 원고는 토지를 매수했지만 농지매매증명을 받지 못해 제3자(피고)에게 명의를 신탁했습니다. 이후 명의신탁을 해지하고 소유권을 되찾으려 했는데, 문제는 그 사이에 해당 토지가 토지거래허가구역으로 지정된 것입니다. 이 경우 소유권 이전 등기를 위해 관할 관청의 허가를 받아야 할까요?

대법원의 판단: 대법원은 허가가 필요 없다고 판결했습니다. 핵심 논리는 다음과 같습니다.

• 국토이용관리법 제21조의3 제1항: 토지거래허가구역 내 토지의 소유권 등을 유상으로 이전/설정하는 계약은 관할 도지사의 허가를 받아야 합니다.
• 본 사건의 핵심: 원고와 판매자의 매매계약, 그리고 원고의 명의신탁 해지 의사표시는 모두 토지거래허가구역 지정 전에 이루어졌습니다. 따라서 이러한 행위들은 애초에 허가 대상이 아닙니다.
• 등기 시점은 중요하지 않음: 비록 소유권 이전 등기 절차가 허가구역 지정 후에 이루어진다고 해도, 그 원인이 되는 계약이 지정 전에 체결되었다면 허가를 받을 필요가 없습니다.

즉, 토지거래허가구역 지정 전에 이루어진 거래는 지정 후 등기한다고 해서 소급하여 허가 대상이 되지는 않습니다.

참고 판례: 대법원 1991.10.25. 선고 91다29378 판결

이 판례는 토지거래허가구역 지정 시점과 관련 법률 적용 범위를 명확히 보여줍니다. 토지 관련 거래를 할 때는 시점에 따른 법률 적용 여부를 꼼꼼히 확인해야 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.