토지거래허가구역에서 농지를 증여/교환하려면? 꼭 알아야 할 허가 절차!

안녕하세요! 오늘은 토지거래허가구역 내 농지의 증여 및 교환에 대해 알아보겠습니다.  토지거래허가구역은 투기 과열이나 지가 급등을 막기 위해 지정되는 곳인데요, 이곳에서 농지를 증여하거나 교환하려면 일반적인 거래와는 다른 절차를 거쳐야 합니다.  자세히 살펴볼까요?

1. 토지거래허가는 필수!

토지거래허가구역에서 농지를 증여하거나 교환하는 경우에도 반드시 토지거래허가를 받아야 합니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제20조제1항 전단).  이 허가를 받으면 농지취득자격증명을 따로 받을 필요는 없습니다.  허가 자체가 농지 취득 자격을 증명하는 효력을 가지기 때문이죠.

2. 토지거래허가제란 무엇일까요?

토지거래허가제는 투기적인 토지 거래를 막고 토지를 합리적으로 이용하도록 하기 위한 제도입니다.  땅값이 급격히 오르거나 그럴 우려가 있는 지역을 국토교통부장관이 지정하고, 최대 5년 동안 토지 거래 시 허가를 받도록 하는 것이죠. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조제1항)

3.  토지거래허가, 어떻게 받을까요?

증여나 교환으로 농지를 취득하려는 당사자는 공동으로 시장·군수 또는 구청장에게 허가를 신청해야 합니다. 허가받은 내용을 변경할 때에도 마찬가지로 변경허가를 받아야 합니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조제1항).  여기서 '토지거래계약'은 소유권, 지상권 등을 유상으로 이전하거나 설정하는 계약을 의미하며, 예약도 포함됩니다.

토지거래허가 없이 체결된 계약은 효력이 없습니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조제6항, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조제6항) 대법원 판례(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 판결)에 따르면, 허가를 받기 전까지는 계약의 효력이 유동적인 상태이며, 허가를 받으면 소급하여 유효, 불허가가 되면 무효로 확정됩니다.

4. 허가 신청 절차 A to Z

허가를 신청할 때는 허가신청서에 계약 내용, 토지 이용 계획, 취득자금 조달 계획 등을 작성하여 시장·군수 또는 구청장에게 제출해야 합니다 (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조제3항 전단).  농지를 취득하는 경우에는 농업경영계획서도 함께 제출해야 합니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제8조제1항 및 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제9조제2항) 

5. 허가 기준, 꼼꼼히 확인하세요!

토지거래허가는  (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제12조)에 따라 심사됩니다.  자신의 거주용 주택, 농업 경영, 공익사업 등 허가 기준에 맞는 목적으로 토지를 이용해야 허가를 받을 수 있습니다.  면적 또한 이용 목적에 적합해야 합니다.

6. 이의신청은 어떻게?

허가 또는 불허가 처분에 이의가 있는 경우, 처분을 받은 날로부터 1개월 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 이의신청을 할 수 있습니다 (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제13조제1항). 이의신청은 시·군·구도시계획위원회의 심의를 거쳐 처리됩니다 (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제13조제2항).

토지거래허가구역에서의 농지 증여/교환은 복잡한 절차를 거쳐야 하므로 관련 법률과 규정을 꼼꼼히 확인하고, 필요한 서류를 잘 준비하여 진행해야 합니다.  궁금한 점은 해당 지자체 담당 부서에 문의하시면 더욱 자세한 안내를 얻을 수 있습니다.