행방불명된 땅 주인, 국가가 꿀꺽(?) 할 수 있을까? 등기부취득시효 완전정복!

땅 주인이 갑자기 사라졌다! 그런데 국가가 그 땅을 자기 땅이라고 가져갔다면? 이런 일이 실제로 가능할까요? 오늘은 행방불명된 땅 주인의 땅을 국가가 가져갈 수 있는지, 등기부취득시효를 중심으로 알아보겠습니다.

사례를 하나 볼까요?

땅 주인 갑씨는 아프리카 여행을 떠난 후 소식이 끊겼습니다. 생사조차 알 수 없는 상황! 그런데 국가가 이 땅을 무주부동산(주인 없는 땅)으로 보고 국유재산법에 따라 자기 땅으로 만들어버렸습니다. 과연 국가가 정당하게 땅의 주인이 될 수 있을까요?

정답은 NO!

국가는 등기부취득시효를 통해 소유권을 주장할 수 없습니다. 왜 그럴까요? 등기부취득시효란, 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 사람이 등기부상 소유명의를 자신의 명의로 바꿀 수 있는 제도입니다. (민법 제245조 제1항)

하지만 등기부취득시효가 인정되려면 몇 가지 중요한 조건이 있습니다. 그중 하나가 바로 점유 시작 시점에 '선의' 그리고 '무과실'이어야 한다는 것입니다. 다시 말해, 점유를 시작할 때 자기 땅이라고 믿었고, 그렇게 믿을 만한 정당한 이유가 있어야 한다는 뜻입니다.

우리의 사례로 돌아가 볼까요? 갑씨의 땅에는 등기부가 있고, 거기에 갑씨가 소유자로 명확히 기재되어 있습니다. 즉, 국가는 갑씨가 존재하고, 그가 땅 주인이라는 사실을 알 수 있었습니다. 비록 갑씨가 행방불명되었더라도 등기부를 통해 소유자가 존재한다는 사실 자체를 확인할 수 있죠.

대법원도 이와 같은 판단을 내렸습니다. (대법원 2016. 8. 24. 선고 2016다220679 판결) 소유자가 행방불명되었다고 해서 바로 무주부동산이 되는 것은 아니며, 등기부상 소유자가 존재한다는 사실을 알 수 있는 상황에서 국가가 해당 부동산을 점유하기 시작했다면, 점유 시작 시점에 '선의' 그리고 '무과실'이라고 볼 수 없다는 것입니다. 즉, 국가는 자기 땅이라고 믿을 만한 정당한 이유 없이 땅을 점유한 것이므로, 등기부취득시효를 주장할 수 없습니다.

결론적으로, 땅 주인이 행방불명되었다고 해서 국가가 마음대로 땅을 가져갈 수는 없습니다. 등기부취득시효를 주장하려면 점유 시작 시점의 선의, 무과실 등 엄격한 요건을 충족해야 합니다. 이번 사례처럼 소유자의 존재를 알 수 있는 경우라면, 국가는 정당한 절차를 거쳐 땅의 소유권을 확보해야 할 것입니다.