헉! 대출이 안 된다고요? 부동산 계약 취소할 수 있을까요?

내 집 마련의 꿈을 안고 드디어 부동산 계약까지 완료! 그런데 갑자기 은행에서 대출이 안 된다는 청천벽력 같은 소식을 들었습니다. 계약금은 이미 지불했고, 잔금은 대출받아 치르려고 했는데… 이럴 땐 계약을 취소할 수 있을까요? 😰

저와 비슷한 상황에 놓인 분들 많으시죠? 저는 집주인(매도인)과 계약할 때 대출받아 잔금을 낼 거라고 미리 이야기하고, 집주인도 대출받는 것에 동의했었거든요. 그런데 이제 와서 대출이 안 되니 너무 억울합니다. 이런 경우 '착오'를 이유로 계약을 취소할 수 있지 않을까요?

안타깝게도 법원은 이런 경우 계약 취소가 어렵다고 보고 있습니다. 왜 그런지 자세히 알아볼까요?

착오에 의한 계약 취소? 중요한 건 '계약의 내용'

민법 제109조는 계약 내용의 중요한 부분을 잘못 알고 계약했을 때 (착오) 취소할 수 있다고 규정합니다. 하지만 단순히 착오만으로는 부족하고, 그 착오가 계약의 중요한 내용에 관한 것이어야 합니다. 예를 들어, 내가 생각했던 것과 다른 집을 계약했거나, 집의 중요한 하자가 있는데 몰랐던 경우 등이 이에 해당합니다.

대출 계획은 '계약의 내용'이 아니다.

제 경우처럼 '대출받아 잔금을 치르겠다'는 계획은 계약의 내용 자체가 아닌, 단순한 동기에 불과합니다. 대법원 판례(대법원 1996. 3. 26. 선고 93다55487 판결)도 매수인이 대출받아 잔금을 치르려던 계획을 매도인에게 알렸고, 매도인도 이에 협조하기로 했다는 사실만으로는 대출이 계약의 중요한 부분이 된다고 볼 수 없다고 판시했습니다. 즉, 대출은 계약 자체에 영향을 미치는 핵심적인 내용이 아니라는 것입니다.

대출 관련 내용을 계약서에 명시했다면?

만약 계약서에 '대출이 불가능하면 계약을 해제할 수 있다'는 특약을 명시했다면 이야기가 달라집니다. 이 경우에는 대출 가능 여부가 계약의 중요한 내용이 되기 때문에, 대출이 불가능해지면 계약을 취소할 수 있습니다. 하지만 일반적인 부동산 매매계약에서는 이런 특약을 넣는 경우가 드물죠.

결론적으로, 단순히 대출이 어렵다는 이유만으로는 계약을 취소하기 어렵습니다. 계약 전 대출 가능성을 꼼꼼히 확인하고, 필요하다면 계약서에 특약을 넣는 것이 중요합니다. 내 집 마련의 꿈을 이루는 과정, 꼼꼼한 준비만이 예상치 못한 어려움을 예방할 수 있습니다.

참고 법조항: 민법 제109조 (착오로 인한 의사표시의 취소)

참고 판례: 대법원 1996. 3. 26. 선고 93다55487 판결, 대법원 2009. 11. 12. 선고 2009다42635 판결