혹시 우리 아파트에도 유령세대가? 대지권 등기, 제대로 확인하셨나요?

아파트를 구매할 때 꼼꼼히 살펴봐야 할 것들이 많죠. 그중에서도 대지권은 꼭 확인해야 할 중요한 부분입니다. 대지권이란, 건물 소유자가 건물이 위치한 토지에 대해 가지는 권리를 말하는데요. 만약 대지권에 문제가 있다면 재산권 행사에 어려움을 겪을 수 있습니다. 오늘은 존재하지 않는 유령세대와 관련된 대지권 문제에 대한 대법원 판례를 통해 대지권의 중요성을 다시 한번 강조해 보려고 합니다.

사례 소개

어떤 아파트 건축주가 9세대 규모의 아파트를 지으면서 존재하지 않는 10번째 세대(402호)를 허위로 만들어 총 10세대로 등기를 했습니다. 대지권 역시 10세대 기준으로 나누어 등기했죠. 나중에 이 아파트를 구매한 사람들은 402호가 유령세대라는 사실을 알게 되었고, 대지권 비율을 9세대 기준으로 다시 계산해 등기하려고 소송을 제기했습니다.

대법원의 판단

대법원은 구분소유자들이 소송을 통해 대지권 변경등기를 직접 요구할 수는 없다고 판결했습니다. 대신, 다음과 같은 절차를 통해 대지권을 정정해야 한다고 밝혔습니다.

1. 402호에 대한 소유권 말소 및 멸실 등기: 존재하지 않는 402호에 대한 등기를 말소합니다. (부동산등기법 제44조 제1항, 제2항 참조) 이 경우 등기관은 직권으로 402호에 할당되었던 대지권 지분을 말소하는 경정등기를 하게 됩니다. (부동산등기규칙 제91조 제3항, 제94조 제1항 참조)

2. 대지권 이전 및 변경등기: 402호에 할당되었던 대지권 지분은 건축주가 가지게 되는데, 건축주는 이 지분을 9세대 소유자들에게 각 세대의 면적 비율대로 이전해야 합니다. 구분소유자들은 건축주와 공동으로 또는 건축주를 상대로 소송을 통해 이전등기를 진행하고, 동시에 자신의 대지권 비율에 맞춰 변경등기를 신청할 수 있습니다. (부동산등기법 제60조 제1항, 제3항, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제21조 참조)

핵심 정리

• 유령세대 때문에 대지권에 문제가 생겼다면, 곧바로 대지권 변경등기를 청구하는 소송을 할 수는 없습니다.
• 먼저 유령세대에 대한 말소 및 멸실 등기를 진행해야 하고, 그 후 건축주로부터 대지권 지분을 이전받는 절차를 거쳐야 합니다.

참고 판례 및 법 조항

• 대법원 2008. 9. 11. 선고 2007다45777 판결
• 대법원 2013. 11. 4. 선고 2013다33577 판결
• 대법원 2018. 12. 28. 선고 2018다219727 판결
• 부동산등기법 제44조, 제60조
• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제21조
• 부동산등기규칙 제91조 제3항, 제94조 제1항

내 집 마련, 꿈을 이루는 과정이지만 복잡한 법률 문제가 숨어있을 수 있습니다. 대지권과 같은 중요한 권리에 대해 꼼꼼히 확인하고 전문가의 도움을 받는 것이 안전한 내 집 마련의 지름길입니다.