부동산을 팔고 양도소득세를 낼 때, 실제 거래된 금액(실거래가)으로 세금을 계산하는 것이 유리한 경우가 많습니다. 하지만 1989년 이전에는 지금처럼 실거래가를 기준으로 하는 것이 일반적이지 않았습니다. 오히려 정부에서 정한 기준시가를 기준으로 세금을 계산하는 것이 원칙이었죠. 그럼 1989년 이전에 부동산을 팔았다면 실거래가 기준으로 양도세를 낼 수 없었을까요? 아닙니다! 일정한 요건을 갖추면 가능했습니다. 오늘은 그 요건에 대해 자세히 알아보겠습니다.
기준시가? 실거래가? 뭐가 다른가요?
1989년 8월 1일 이전에는 기준시가를 기준으로 양도세를 계산하는 것이 원칙이었습니다. (소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호) 하지만 예외적으로 실거래가를 인정받을 수 있는 경우도 있었는데요, 바로 1989년 8월 1일 이전의 소득세법 시행령 제170조 제4항이 그 기준을 제시하고 있습니다.
실거래가로 양도세 계산하기, 어떤 조건이 필요할까요?
당시 소득세법 시행령 제170조 제4항에 따르면 다음 세 가지 경우에 실거래가를 인정받을 수 있었습니다.
오늘 중점적으로 살펴볼 부분은 바로 3번입니다. 대법원 1990.6.12. 선고 90누103 판결과 1990.8.28. 선고 90누2666 판결에 따르면, 양도가액과 취득가액 모두를 확인할 수 있는 증빙서류를 제출해야 실거래가를 인정받을 수 있습니다. 즉, 매매계약서, 영수증 등 양쪽 가격 모두를 증명할 수 있는 서류가 필요하다는 뜻입니다. 만약 둘 중 하나라도 증명하지 못하면, 실제 거래가격이 얼마였는지와 관계없이 기준시가로 양도세를 계산해야 합니다.
증빙서류, 꼼꼼하게 챙겨야 합니다!
위 판례에서 소개된 사례처럼, 경매를 통해 부동산을 처분한 경우 경락대금배당표나 등기부등본만으로는 양도가액과 취득가액을 모두 증명할 수 없으므로 실거래가를 인정받기 어렵습니다. 따라서 실거래가 기준으로 양도세를 계산하고 싶다면, 매매계약서, 영수증 등 관련 서류를 꼼꼼하게 챙겨두는 것이 중요합니다.
핵심 정리
1989년 이전 부동산 양도 시 실거래가 기준으로 양도세를 계산하려면 양도가액과 취득가액 모두를 증빙할 수 있는 서류를 제출해야 합니다. 증빙서류가 부족하면 실거래가를 인정받지 못하고 기준시가로 세금이 계산될 수 있으니 주의해야 합니다.
세무판례
부동산을 팔고 양도소득세 신고를 할 때, 실제 거래가격을 증명하는 서류를 첨부하지 않으면, 나중에 실제 거래가격을 안다고 해도 세금은 기준시가를 기준으로 계산합니다.
세무판례
부동산을 팔았을 때 내야 하는 양도소득세를 계산할 때, 정부가 정한 기준시가가 아니라 실제 거래된 금액(실거래가)을 사용할 수 있는지에 대한 판례입니다. 세금 신고를 제때 못 했더라도, 정해진 기간 안에 실거래가를 증명할 서류를 제출하면 실거래가를 기준으로 세금을 계산해야 한다는 것이 핵심입니다.
세무판례
부동산을 팔았을 때 세금(양도소득세)을 계산할 때, 정해진 기한 내에 실제 거래가격을 증명하는 서류를 제출하지 않으면 실제 가격이 얼마인지 알 수 있더라도 정부가 정한 기준시가를 기준으로 세금을 계산해야 합니다. 특정 투기 거래 유형을 제외하고는 이 원칙이 적용되며, 이것이 조세평등주의 등에 위배되지 않습니다.
세무판례
부동산을 팔 때 세금 계산의 기준이 되는 양도가액을 정할 때, 매수자가 법인 등이고 실제 거래 가격이 확인될 경우, 매도 상대방이 누구든지 실제 거래 가격이 확인되는 부분은 그 가격을 기준으로 하고, 확인되지 않는 부분은 기준시가를 기준으로 세금을 계산할 수 있습니다. 또한, 실제 거래 가격을 확인하기 위해 행정소송 과정에서 제출된 자료도 판단 근거로 사용할 수 있습니다.
세무판례
1994년 이전 소득세법상 양도소득세 계산 시 실지거래가액을 적용하려면, 양도자가 예정신고 또는 확정신고 시 실지거래가액으로 신고하고 그 신고가액이 실제와 일치해야 합니다. 단순히 실지거래가액이 존재한다는 사실만으로는 부족합니다. 신고가 없거나 신고가액이 실제와 다르면 기준시가로 계산해야 하며, 이때에도 양도차익은 실제 양도가액을 초과할 수 없습니다.
세무판례
옛날 소득세법(1993년 개정 전)에서 부동산 양도차익 계산 시 기준시가를 원칙으로 한 것은 합헌이며, 신고기한 이후에는 실거래가를 적용할 수 없다.