부동산 양도세, 기준시가 vs 실거래가, 언제 뭘로 계산할까?

부동산을 팔고 나면 양도소득세를 내야 하죠. 이때 세금 계산의 기준이 되는 금액을 어떻게 정할까요? 실제 거래된 금액(실거래가)을 써야 할 것 같은데, 옛날에는 '기준시가'라는 걸 사용하기도 했답니다. 오늘은 이 기준시가와 실거래가를 둘러싼 법정 공방 이야기를 해볼게요.

기준시가 과세, 헌법에 어긋나지 않아

과거에는 세금 계산을 간편하게 하기 위해 정부가 정한 '기준시가'를 이용해서 양도세를 계산하는 경우가 많았습니다. 그런데 어떤 분이 이 기준시가 과세가 헌법에 어긋난다고 주장하면서 소송을 제기했어요. 실제 거래가보다 낮은 기준시가를 적용하면 세금을 적게 낼 수 있으니 유리한 것처럼 보이지만, 반대로 실제 거래가보다 높은 기준시가가 적용되면 세금을 더 내야 하는 상황이 발생할 수 있기 때문이죠.

법원은 기준시가 과세가 헌법에 위반되지 않는다고 판결했습니다 (1994. 9. 30. 선고 94부18 판결). 기준시가를 사용할지, 실거래가를 사용할지는 법을 만드는 사람들이 정할 문제라는 것이죠. (구 소득세법 제23조 제4항 제1호, 제45조 제1항 제1호 (가)목, 현행 제96조 제1호, 제97조 제1항 제1호 (가)목 참조). 그리고 납세자가 원하면 실거래가로 신고할 수 있는 길도 열려 있었기 때문에 문제가 없다고 보았습니다. (구 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호, 현행 제166조 제4항 제3호 참조) 즉, 헌법 (제11조, 제23조, 제59조) 에 위배되지 않는다는 것이죠.

신고기한 놓치면 실거래가로 수정 불가!

또 다른 중요한 쟁점은 신고기한이 지난 후에 실거래가를 증명할 수 있는 서류를 찾았을 경우, 세금을 다시 계산할 수 있느냐는 것이었습니다. 법원은 이것도 안된다고 판결했어요. (1986. 3. 11. 선고 85누847 판결, 1994. 3. 22. 선고 93누18884 판결, 1995. 6. 13. 선고 95누580 판결, 1996. 5. 10. 선고 95누13807 판결 참조)

양도세 신고를 할 때 실거래가를 증명하는 서류를 제출하면 실거래가 기준으로 세금을 계산하지만, 그렇지 않은 경우에는 기준시가를 기준으로 계산합니다. 만약 신고기한 내에 실거래가 증명 서류를 제출하지 않았다면, 나중에 찾았다고 하더라도 다시 계산해주지 않는다는 것이죠. 신고기한의 중요성을 다시 한번 일깨워주는 판례입니다.

결론적으로, 부동산 양도세 신고는 기한 내에 정확한 서류를 갖춰서 하는 것이 매우 중요합니다! 혹시라도 문제가 생기면 전문가와 상담하는 것이 좋겠죠.