20년 넘게 산 땅, 내 땅 맞죠? 취득시효 완성과 이행불능

오랫동안 남의 땅을 이용하다 보면 내 땅이 될 수 있을까요? 네, 바로 취득시효 덕분입니다. 하지만 취득시효를 주장하려면 몇 가지 조건이 필요하고, 때로는 예상치 못한 문제가 발생하기도 합니다. 오늘은 취득시효 완성과 관련된 법적 분쟁 사례를 살펴보겠습니다.

사건의 개요

원고는 조부 때부터 약 20년 넘게 이 사건 토지를 점유해왔습니다. 조부는 토지 일부를 직접 사용하고, 나머지는 다른 사람에게 임대하며 사용료를 받았습니다. 조부가 돌아가신 후에는 원고가 토지를 물려받아 계속 점유해 왔습니다. 원고는 20년이 넘는 기간 동안 토지를 점유했으므로 취득시효(민법 제245조 제1항)가 완성되었다고 주장하며 소유권이전등기를 청구했습니다.

쟁점

피고들은 원고의 취득시효 주장에 대해 다음과 같은 반박을 제기했습니다.

1. 취득시효 기산일: 원고가 주장하는 점유 시작 시점이 정확하지 않다.
2. 이행불능: 피고 중 한 명이 이미 다른 사람에게 이 사건 토지에 대한 가등기와 본등기를 해주었기 때문에 원고에게 소유권을 이전해 줄 수 없다.

법원의 판단

1. 취득시효 기산일: 취득시효 기간을 계산할 때 점유 시작 시점을 마음대로 정할 순 없지만, 등기 명의자가 바뀌지 않았다면 취득시효 완성을 주장할 수 있는 시점을 기준으로 20년이 지났는지만 확인하면 됩니다. (대법원 1979.10.16. 선고 78다2117 판결, 1988.12.6. 선고 87다카2733 판결) 따라서 원고가 주장하는 점유 시작 시점이 다소 불명확하더라도 20년이 넘는 기간 동안 점유가 계속되었음이 인정되므로 취득시효는 완성되었습니다. 또한 점유가 계속되는 한 취득시효 완성으로 인한 소유권이전등기청구권은 시효로 소멸하지 않습니다. (민법 제162조, 대법원 1976.11.6. 선고 76다148 전원합의체판결)

2. 이행불능: 공동소유자인 피고 중 한 명이 다른 피고들의 동의 없이 제3자에게 토지에 대한 가등기와 본등기를 해주었다면, 이는 무권대리 행위(민법 제130조)에 해당합니다. 하지만 다른 피고들이 이를 추인(민법 제105조)했는지 여부를 판단해야 합니다. 또한, 피고들이 원고에게 소유권이전등기의무가 있다는 사실만으로 제3자와의 법률행위가 사회질서에 반한다고 볼 수 없습니다(민법 제103조, 대법원 1981.1.13. 선고 80다1034 판결 등). 단순히 가등기가 설정되었다고 해서 소유권이전등기의무가 이행불능이 되는 것은 아닙니다(민법 제390조). 하지만 제3자 앞으로 소유권이전등기까지 마쳐졌고, 피고들이 채무를 변제할 능력이 없다면 이행불능이 될 수 있습니다(민법 제390조, 대법원 1974.5.28. 선고 73다1133 판결). 이 경우, 제3자의 적극적인 가담 여부 등을 추가로 고려해야 합니다.

결론

이 사건은 취득시효의 성립 요건과 이행불능의 판단 기준을 명확히 보여줍니다. 오랜 기간 토지를 점유했다고 해서 무조건 취득시효가 완성되는 것은 아니며, 등기부상의 권리관계 변동이나 당사자들의 행위 등 다양한 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.