오늘은 땅을 오랫동안 점유했을 때 발생하는 '취득시효'와 관련된 중요한 판례를 소개하려고 합니다. 20년 넘게 살던 땅의 주인이 바뀌는 상황에서도 내 권리를 주장할 수 있을까요?
사례 이야기
돌아가신 아버지가 1961년부터 무허가 건물을 사서 그 땅에 가족들과 함께 살아왔습니다. 그런데 땅 주인이 바뀌면서 문제가 생겼습니다. 아버지가 땅을 구매했다는 증거가 없다는 이유로 땅의 소유권을 주장할 수 없다는 것입니다. 과연 그럴까요?
핵심 쟁점 두 가지!
점유의 시작이 불분명할 때, 내가 '소유할 의사'로 점유했음을 증명해야 할까요?
법원은 점유자가 '소유의 의사'로 땅을 점유했는지 판단할 때 객관적인 증거를 봅니다. 하지만 증거가 불분명하면, 법은 점유자가 '소유할 의사'를 가지고 점유했다고 추정합니다(민법 제197조 제1항). 즉, 점유자가 굳이 '소유할 의사'를 증명할 필요가 없습니다. 오히려 상대방이 점유자가 '소유할 의사 없이' 점유했다는 것을 증명해야 합니다.
이 사례에서 아버지가 땅을 매매했다는 증거는 없었지만, 오랫동안 가족과 함께 거주하며 땅을 점유했기에 '소유할 의사'가 있다고 추정되었습니다. 상대방은 아버지가 '소유할 의사 없이' 점유했다는 것을 증명하지 못했고, 따라서 아버지의 점유는 '소유의 의사'가 있는 점유로 인정되었습니다. (대법원 1986.2.25. 선고 85다카771 판결; 1991.7.9. 선고 90다18838 판결 등 참조)
취득시효(20년간 점유)가 완성된 후 땅 주인이 바뀌면 내 권리는 어떻게 될까요?
20년간 점유하여 취득시효가 완성되더라도 등기를 하기 전에 땅 주인이 바뀌면 새로운 주인에게는 취득시효를 주장할 수 없습니다. 하지만 취득시효가 완성되었을 당시의 주인에게는 여전히 권리를 주장할 수 있습니다. 단지, 이전 주인이 나에게 등기를 해 줄 의무를 이행할 수 없게 된 것 뿐입니다. 만약 이후 어떤 이유로든 원래 주인이 다시 땅을 되찾게 된다면, 그때는 원래 주인에게 취득시효를 주장하여 소유권을 인정받을 수 있습니다. (대법원 1991.6.25. 선고 90다14225 판결 참조)
이 사례에서는 취득시효 완성 후 땅 주인이 여러 번 바뀌었지만, 최종적으로 원래 주인 중 한 명에게 소유권이 돌아왔습니다. 따라서 원고는 그 주인에게 취득시효를 주장하여 소유권을 인정받을 수 있었습니다.
결론
오랫동안 땅을 점유하고 있다면 '취득시효'를 통해 소유권을 얻을 수 있습니다. 설령 그 과정에서 땅 주인이 바뀌더라도, 취득시효가 완성된 시점의 주인에게는 여전히 권리를 주장할 수 있다는 점을 기억하세요. (민법 제245조 참조)
민사판례
20년간 땅을 점유해서 시효취득을 했더라도, 그 후 땅 주인이 바뀌면 새 주인을 상대로 다시 20년 점유를 채워 시효취득을 주장할 수 있다.
민사판례
20년간 점유로 땅 주인이 될 수 있는 시효취득을 완료했지만 등기하기 전에 다른 사람에게 소유권이 넘어갔다가 다시 원래 주인에게 돌아온 경우, 시효취득을 주장할 수 있다.
민사판례
땅을 오랫동안 점유해 자기 땅으로 만들 수 있는 '점유취득시효'를 주장할 때, 법원은 점유가 시작된 여러 시점을 모두 고려하여 판단해야 한다는 판결입니다. 단순히 이전 점유자의 점유 시작 시점만 볼 것이 아니라, 현재 점유자가 점유를 시작한 시점도 따져봐야 한다는 것입니다.
민사판례
상속받은 땅을 20년 넘게 사용했다고 해서 바로 내 땅이 되는 것은 아닙니다. 상속받기 *이전* 부터의 점유 기간까지 포함해서 20년이 넘어야 하고, 그 사이에 다른 사람이 소유권을 가져갔다면 내 땅이 될 수 없습니다.
상담사례
20년 점유취득시효 후 등기 전 소유자가 바뀌면 새 소유자 등기 시점부터 다시 20년 점유 시 소유권 취득 가능하며, 중간에 소유자가 또 바뀌어도 점유취득시효는 유지된다.
민사판례
20년 넘게 땅을 점유했더라도, 그 기간이 지난 *후*에 땅의 소유권이 다른 사람에게 넘어갔다면, 20년 점유 사실을 근거로 새 소유자에게 소유권을 주장할 수 없다.