45년 거주한 집, 갑자기 철거하라고 한다면? 지상권 점유취득시효 완벽 정리

안녕하세요. 오늘은 45년간 거주해 온 집을 갑자기 철거하라는 요구를 받았을 때, 어떻게 대처해야 하는지 알아보겠습니다. 특히 지상권 점유취득시효에 초점을 맞춰 설명드리겠습니다.

사례:

아버지는 45년 전 다른 사람(甲) 소유의 땅에 집을 짓고 등기도 마쳤습니다. 저는 어릴 적부터 그 집에서 살아왔고, 땅 주인(甲)은 그동안 토지 사용료를 한 번도 요구하지 않았습니다. 아버지는 10년 전 돌아가셨고, 저는 땅이 甲의 소유라는 사실은 알고 있었지만, 어떤 이유로 그 땅에 집을 짓게 되었는지는 알지 못합니다. 최근 甲의 상속인(乙)이 나타나 집을 철거하고 땅을 돌려달라고 요구하고 있습니다. 이런 상황에서 乙의 요구에 응해야 할까요? 지상권 점유취득시효를 주장할 수 있을까요?

지상권이란 무엇일까요?

지상권은 타인의 토지에 건물, 공작물, 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 권리입니다 (민법 제279조).

지상권 점유취득시효란?

20년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게 부동산을 점유하는 사람은 등기함으로써 그 소유권을 취득할 수 있습니다 (민법 제245조 제1항). 이를 점유취득시효라고 합니다. 소유권뿐 아니라 지상권과 같은 다른 재산권도 점유취득시효로 취득할 수 있습니다 (민법 제248조). 즉, 일정 기간 동안 지상권자처럼 토지를 점유하면 지상권을 취득할 수 있다는 것입니다.

핵심은 "지상권자처럼" 점유했는지 여부입니다.

단순히 타인의 땅에 건물을 짓고 오랫동안 살았다고 해서 무조건 지상권 점유취득시효가 인정되는 것은 아닙니다. 대법원은 타인의 토지에 건물을 소유하기 위한 점유는 임대차, 사용대차 등 다양한 법률관계에 의해 발생할 수 있다고 판시했습니다 (대법원 1996. 12. 23. 선고 96다7984 판결). 따라서 지상권 점유취득시효가 인정되려면, 토지 점유 사실 외에도 그 점유가 임대차나 사용대차가 아닌, 지상권자로서의 점유임을 객관적으로 증명해야 합니다. 이를 입증할 책임은 시효취득을 주장하는 사람에게 있습니다.

사례에 적용해보면:

질문자의 경우, 아버지가 어떤 경위로 甲의 땅에 집을 짓게 되었는지, 즉 점유의 시작 원인을 알지 못합니다. 토지 사용료를 지급하지 않았다는 사실만으로는 지상권자로서의 점유를 인정하기 어렵습니다. 만약 토지 소유자(甲)의 명시적인 승낙 하에 건물을 건축했고, 그 과정에서 어떤 대가 관계가 있었다는 사실을 입증할 수 있다면 지상권 점유취득시효를 주장할 수 있을 가능성이 높아집니다. 하지만 현재로는 그러한 사실관계를 알 수 없기 때문에, 지상권 점유취득시효를 주장하기는 어려워 보입니다.

결론:

지상권 점유취득시효를 주장하기 위해서는 단순한 점유 사실 외에도 **"지상권자로서의 점유"**라는 사실을 입증해야 합니다. 이를 입증하지 못하면 乙의 철거 및 토지 인도 요구에 응해야 할 수도 있습니다. 乙과 토지 매수 협의를 진행하는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다. 구체적인 상황에 대해서는 전문가와 상담하여 법률적 조언을 구하는 것이 좋습니다.