부동산 거래를 하다 보면 '가등기'라는 말을 들어보셨을 겁니다. 가등기는 나중에 본등기를 할 수 있는 권리를 미리 확보해두는 제도인데요, 만약 가등기된 부동산이 경매로 넘어가면 어떻게 될까요? 오늘은 가등기와 경매의 관계, 특히 선순위 가압류와의 관계에 대해 알아보겠습니다.
가등기는 경매에서도 살아남는다! (원칙)
일반적으로 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기보다 나중에 설정된 근저당권 때문에 경매가 진행되더라도, 가등기는 소멸하지 않고 그대로 남아있습니다. 즉, 경매로 낙찰받은 사람은 가등기 권리까지 함께 떠안게 되는 것이죠.
하지만, 선순위 가압류가 있다면?
만약 가등기보다 앞서 설정된 가압류가 있다면 이야기가 달라집니다. 경매가 진행되면 가압류는 소멸되는데, 이때 후순위 가등기도 함께 소멸됩니다.
왜 그럴까요? 민사집행법 제144조 제1항 제2호에 따르면, 경매로 낙찰받은 사람은 '인수하지 않은 부동산의 부담'을 떠안을 필요가 없기 때문입니다. 가압류가 소멸되면서 그보다 후순위인 가등기도 함께 말소되는 것이죠. 쉽게 말해, 경매에서는 가압류보다 후순위 권리들은 모두 사라진다고 생각하면 됩니다.
대법원도 이렇게 판단!
이러한 법리는 대법원 판례(대법원 2007. 12. 13. 선고 2007다57459 판결)에서도 확인할 수 있습니다. 가등기보다 앞선 가압류가 경매로 소멸하는 경우, 가등기도 말소 대상이 된다는 것이죠. (민사집행법 제91조, 제135조 참조)
정리하자면,
부동산 거래, 특히 경매와 관련된 거래에서는 권리관계를 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다. 가등기가 있다면 그보다 앞선 권리가 있는지, 경매 진행 시 어떤 영향을 받는지 꼭 확인해야겠죠!
민사판례
경매할 부동산에 가등기가 있어도, 그 가등기보다 앞선 순위의 다른 권리가 없다면 경매를 중지하지 않고 진행할 수 있다.
상담사례
1, 2순위 저당권 사이에 있는 소유권이전청구권 가등기는 1순위 저당권 실행 경매로 소멸하여 가등기권자는 부동산에 대한 권리를 상실한다.
상담사례
경매 진행 중 가등기 부동산에 가등기자가 본등기를 하면, 소유권이전청구권보전가등기인 경우 경매개시결정등기가 말소될 수 있지만, 담보가등기는 다른 절차가 필요하므로 즉시 말소되지 않으니, 가등기 종류를 정확히 파악해야 한다.
민사판례
집이 경매로 팔리면, 그 집에 걸려있던 근저당이나 가등기는 소멸합니다. 빚의 변제기한이 안 됐어도 강제경매는 가능하고, 근저당권자도 손해를 보지 않습니다.
민사판례
1순위 근저당권이 설정된 부동산이 경매로 낙찰되고 대금까지 완납되면, 그보다 후순위인 가등기나 2순위 근저당 등 다른 권리들은 모두 소멸된다. 따라서 이런 권리들을 없애기 위한 별도의 소송은 필요 없다.
민사판례
돈을 빌려주고 집에 가등기담보를 설정했는데, 그 집에 다른 채권자의 가압류가 먼저 또는 나중에 들어온 경우, 경매로 집을 팔았을 때 배당을 어떻게 나누는지에 대한 판례입니다. 가등기담보는 후순위 가압류보다 우선하지만, 선순위 가압류보다는 후순위입니다.