가등기 있는 집 경매, 갑자기 본등기 되면 어떻게 될까?

집을 경매로 낙찰받으려고 하는데, 등기부등본을 보니 가등기가 설정되어 있다면? 덜컥 걱정부터 되실 겁니다. 특히 경매 절차 진행 중 갑자기 가등기가 본등기로 바뀌면 어떻게 되는지, 내 권리는 어떻게 되는지 궁금하실 텐데요. 오늘은 이 부분에 대해 자세히 알아보겠습니다.

가등기가 있는 집이 경매로 나왔을 때, 경매 진행 중 가등기권자가 본등기를 하면 어떻게 될까요?

간단히 말씀드리면, 경매개시결정등기는 말소될 수 있습니다.

좀 더 자세히 설명드리면, 부동산등기법 제91조에 따라 가등기에 의한 본등기는 가등기 시점으로 소급하여 효력이 발생합니다. 즉, 나중에 본등기 됐더라도 마치 처음부터 본등기가 된 것처럼 효력을 갖는다는 뜻입니다.

또한, 부동산등기법 제92조는 가등기 이후에 이루어진 등기 중 가등기에 의해 보전되는 권리를 침해하는 등기는 등기관이 직권으로 말소해야 한다고 규정하고 있습니다.

따라서 가등기가 설정된 부동산에 경매개시결정등기가 된 후 가등기권자가 본등기를 하면, 본등기의 효력은 가등기 시점으로 소급하기 때문에 경매개시결정등기는 가등기보다 후순위가 됩니다. 결국 경매개시결정등기는 가등기권자의 소유권을 침해하는 등기가 되어 등기관에 의해 직권으로 말소될 수 있는 것입니다.

관련 판례 (대법원 2010. 3. 19. 자 2008마1883 결정) 도 이와 같은 원리를 설명하고 있습니다. 소유권이전청구권보전을 위한 가등기 후에 가압류등기가 마쳐지고, 그 가등기에 기초한 본등기가 이루어지는 경우, 가압류등기는 가등기권자의 본등기 취득으로 인해 실질적인 효력을 상실하게 되므로 등기관은 가압류등기를 직권으로 말소할 수 있다고 판시했습니다.

주의할 점! 모든 가등기가 이런 것은 아닙니다.

위 설명은 **소유권이전청구권보전을 위한 가등기(순위보전가등기)**일 경우에 해당됩니다. 만약 **채무담보를 위한 가등기(담보가등기)**라면, 본등기 절차가 좀 더 복잡해집니다. 청산절차를 거쳐야 하고 제3취득자나 후순위권리자에게 통지해야 하는 등의 절차가 필요하기 때문에 등기관이 바로 중간등기를 직권말소 할 수는 없습니다. (대법원 2010. 4. 15. 자 2007마327 결정)

또한, 가등기가 순위보전가등기인지 담보가등기인지 불분명하여 다툼이 있는 경우에도 등기관이 직권으로 말소할 수 없습니다.

추가적으로, 소유권이전청구권보전가등기에 기초한 본등기가 이루어져도 가등기 전에 설정된 담보가등기, 전세권, 저당권에 기초한 임의경매개시결정등기와 가등기 전에 행해진 가압류에 기초한 강제경매개시결정등기는 말소되지 않습니다. (등기예규 제1063호 2002. 11. 1. 개정)

가등기가 있는 부동산 경매는 복잡한 법률 문제가 얽혀있으므로 전문가와 상담하여 신중하게 진행하는 것이 중요합니다.