가등기 설정 후 피담보채권 범위 변경? 함부로 안 돼요!

부동산 거래에서 돈을 빌려주고 담보로 가등기를 설정하는 경우가 많습니다. 그런데 가등기 설정 후에 돈을 더 빌려주면서 기존 가등기에 담보 범위를 늘리는 것이 가능할까요? 이번 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

사건의 개요

A는 B에게 돈을 빌려주고 땅에 가등기를 설정했습니다. 그 후 C가 해당 땅의 일부 지분을 소유하게 되었고, D는 A와 B 사이의 가등기보다 후순위로 땅에 가압류를 설정했습니다. 시간이 흘러 경매가 시작되자, A와 B는 이전에 빌려준 돈 외에 추가로 발생한 이자까지 기존 가등기로 담보받기로 하고, 마치 처음부터 이자 약정이 있었던 것처럼 소급해서 차용증을 다시 썼습니다. 이에 D는 A가 부당하게 배당을 더 받으려 한다며 이의를 제기했습니다.

법원의 판단

법원은 D의 손을 들어주었습니다. 가등기 설정 후에 이해관계자가 생긴 경우(C와 D처럼), 기존 가등기의 담보 범위를 함부로 늘릴 수 없다고 판단했습니다. A와 B 사이에서는 이자 약정을 추가할 수 있지만, 그 효력은 C와 D에게는 미치지 않는다는 것입니다. 즉, A는 처음 설정한 가등기로 담보되는 금액만 배당받을 수 있습니다.

핵심 포인트

• 가등기 설정 이전에 장래 발생할 채무까지 담보 범위에 포함하는 약정은 유효합니다.
• 가등기 설정 이후에도 채권자와 채무자 사이의 합의로 담보 범위를 늘릴 수 있습니다.
• 하지만! 가등기 설정 이후 제3자가 해당 부동산에 권리를 취득한 경우 (소유권, 가압류 등), 채권자와 채무자가 임의로 담보 범위를 늘리더라도 제3자에게는 효력이 없습니다. 제3자의 권리를 침해할 수 없기 때문입니다.

관련 법 조항 및 판례

• 가등기담보 등에 관한 법률 제13조
• 대법원 1985. 12. 24. 선고 85다카1362 판결
• 대법원 1989. 4. 11. 선고 87다카992 판결
• 대법원 1993. 4. 13. 선고 92다12070 판결

이번 판례는 가등기 설정 후 담보 범위 변경에 대한 중요한 기준을 제시하고 있습니다. 부동산 거래 시 이해관계인의 권리를 보호하기 위한 법원의 판단이라고 할 수 있겠습니다.