가등기 설정 후 빚 더 얹기? 함부로 하면 안 돼요!

부동산 거래, 특히 돈을 빌려 토지를 매수하는 경우에는 가등기를 설정하는 경우가 많습니다. 가등기는 나중에 본등기를 할 수 있는 권리를 미리 확보해두는 제도인데요. 이 가등기에 담보되는 채권, 즉 가등기담보권을 설정하면 돈을 빌려준 사람은 돈을 돌려받을 때까지 안전하게 권리를 지킬 수 있습니다. 그런데 이 가등기 설정 후에 빚을 더 얹으면 어떻게 될까요? 오늘은 이와 관련된 법적 문제를 살펴보겠습니다.

사례를 통해 알아보기

철수(甲)는 땅(A토지)을 사려는데 돈이 부족해서 영희(乙)에게 7,500만원을 빌렸습니다. 철수는 영희에게 원금에 이익금 3,000만원을 더해 총 1억 500만원을 갚기로 약속하고, 영희는 안전하게 돈을 돌려받기 위해 A토지에 가등기를 설정했습니다. 이후 철수는 A토지의 3분의 2를 민수(丙)에게 팔았습니다. 그런데 철수에게 돈을 빌려준 또 다른 사람, 정수(丁)가 민수 소유의 A토지 지분에 가압류를 걸었습니다. 엎친 데 덮친 격으로 A토지에 근저당권을 설정한 무궁화 은행(戊)이 경매를 신청했고, 경매 절차가 시작되었습니다. 이때 영희는 철수에게 "1억 500만원을 2006년 6월 7일에 빌려주었고, 변제일은 2006년 9월 7일이다"라는 내용의 차용증을 새로 쓰게 한 뒤, 경매 법원에 이 차용증을 근거로 돈을 달라고 요청했습니다. 정수는 영희가 새로 쓴 차용증을 근거로 돈을 받아가는 것은 부당하다고 주장했습니다. 과연 정수의 주장은 타당할까요?

정답은 '타당하다' 입니다.

가등기 설정 후 채권자와 채무자가 합의하여 빚을 추가하거나 내용을 변경할 수는 있습니다. 하지만 이미 다른 채권자의 권리가 설정된 후에 빚을 추가하거나 변경하면, 나중에 생긴 채권자의 이익을 침해할 수 있습니다. 이 경우 추가되거나 변경된 빚은 나중에 생긴 채권자에게 효력이 없습니다.

대법원 판례도 이러한 입장을 지지합니다. 가등기 설정 후 제3자의 권리가 생긴 뒤에 채무 내용을 변경하면, 그 변경된 부분은 제3자에게 효력이 없다는 것입니다 (대법원 2011. 7. 14. 선고 2011다28090 판결).

이 사례에서 철수와 영희는 처음 가등기를 설정할 때 장래에 발생할 빚까지 담보하기로 약정했다는 증거가 없습니다. 정수가 가압류를 한 후에 철수와 영희가 새로 차용증을 쓴 것은 정수의 권리를 침해하는 행위입니다. 따라서 정수의 주장은 타당하고, 영희는 새로 쓴 차용증을 근거로 돈을 받아갈 수 없습니다.

핵심 정리

• 가등기 설정 후 빚을 추가하거나 내용을 변경할 수 있습니다. (대법원 1993. 4. 13. 선고 92다12070 판결, 대법원 1985. 12. 24. 선고 85다카1362 판결, 대법원 1989. 4. 11. 선고 87다카992 판결)
• 하지만 다른 채권자의 권리가 설정된 후 에 빚을 추가하거나 변경하면, 추가/변경된 부분은 다른 채권자에게 효력이 없습니다. (대법원 2011. 7. 14. 선고 2011다28090 판결)

부동산 거래, 특히 가등기가 관련된 거래에서는 관련 법규와 판례를 잘 이해하고 신중하게 진행해야 예상치 못한 손해를 입지 않을 수 있습니다. 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.