경매로 날아간 집, 내 가등기는 휴지조각?! 😱

돈 빌려주고 집에 가등기 설정했는데, 경매로 넘어가면 어떻게 될까요? 생각보다 많은 분들이 겪는 문제인데요, 오늘은 이런 안타까운 상황에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례

제가 甲에게 돈을 빌려주고, 혹시 돈을 못 갚을까 봐 甲 소유의 집에 소유권이전등기청구권 가등기(쉽게 말해, 나중에 집 소유권을 넘겨받을 수 있는 권리를 미리 등기해 놓는 것)를 설정했습니다. 그런데, 제 가등기보다 먼저 설정된 乙의 근저당권(쉽게 말해, 집을 담보로 돈을 빌려준 것)이 있었어요. 최근 乙이 돈을 못 받았다며 근저당권을 실행해서 집이 경매로 넘어갔습니다. 경매 후 저는 제 가등기에 기반해서 집 소유권 이전 본등기를 했는데, 이 본등기는 효력이 있을까요?

안타깝지만, 본등기는 효력이 없습니다. 😥

왜냐하면, 가등기담보 등에 관한 법률 제15조는 "담보가등기를 마친 부동산에 대해 경매 등이 실행된 경우, 담보가등기권리는 부동산 매각으로 소멸한다"라고 규정하고 있습니다. 즉, 경매로 집이 팔리면 가등기는 사라진다는 뜻입니다.

대법원도 이와 같은 입장입니다. (대법원 1994. 4. 12. 선고 93다52853 판결, 대법원 2010. 11. 9. 자 2010마1322 결정) 경매 후에 하는 가등기 기반 본등기는 원인 무효라고 판단했습니다. 쉽게 말해, 애초에 효력이 없는 등기라는 겁니다. 설령, 집 주인(甲)과 따로 합의해서 본등기를 했다고 해도 소유권은 이미 경매 매수인에게 넘어간 후이기 때문에 본등기는 무효입니다.

가등기담보 등에 관한 법률 제13조, 제14조, 제15조에 따르면, 정해진 청산절차를 거치기 전에 경매가 진행되면 가등기권자는 본등기를 할 수 없고, 가등기는 경매로 소멸하며, 다른 채권자보다 돈을 먼저 받을 권리(우선변제권)만 가집니다.

결론적으로, 위 사례에서 乙의 근저당권 실행으로 집이 경매로 팔리고, 매수인이 돈을 다 냈다면, 가등기는 이미 소멸한 것입니다. 그 후에 한 본등기는 아무런 효력이 없습니다.

돈을 빌려줄 때는 꼼꼼하게 확인하고, 선순위 권리(근저당권 등)가 있는지 반드시 살펴봐야 이런 낭패를 막을 수 있습니다. 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.