부동산 거래를 하다 보면 가등기, 가압류, 본등기 등 다양한 법률 용어 때문에 머리가 아플 때가 많습니다. 특히 순서가 복잡하게 얽히면 더욱 혼란스럽죠. 오늘은 가등기 후 가압류가 들어오고, 그 후에 본등기가 완료된 경우, 가압류는 어떻게 되는지 알아보겠습니다.
사례 소개
A는 B에게 부동산을 매매하기로 약속하고 소유권이전청구권 가등기를 해주었습니다. 그런데 나중에 C가 B에게 돈을 빌려주고 빌려준 돈을 받지 못하자, B 소유의 부동산에 가압류를 걸었습니다. 즉, 가등기 설정 후 가압류가 된 상황입니다. 이후 A와 B는 약속대로 매매 계약을 완료하고 A 명의로 소유권이전 본등기를 마쳤습니다.
쟁점
이 경우, 이미 설정된 C의 가압류는 어떻게 될까요? 등기관이 직권으로 말소할 수 있을까요?
대법원의 판단
대법원은 등기관이 직권으로 가압류등기를 말소할 수 있다고 판결했습니다. 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기는 나중에 본등기를 할 때까지 순위를 보전해주는 역할을 합니다. 따라서 가등기 후에 가압류가 들어왔더라도, 가등기에 기한 본등기가 완료되면 가압류는 효력을 잃게 됩니다. 마치 가압류가 처음부터 없었던 것처럼 되는 것이죠. 등기의 효력을 잃은 가압류는 등기부에서 지워져야 깔끔하겠죠? 그래서 등기관이 직권으로 가압류등기를 말소할 수 있도록 한 것입니다.
관련 법 조항
참고 판례
결론
가등기 후 가압류가 설정되었더라도 가등기에 기반한 본등기가 이루어지면 가압류는 효력을 상실하고, 등기관은 직권으로 가압류등기를 말소할 수 있습니다. 따라서 가등기가 있는 부동산에 투자할 때는 가등기의 종류와 본등기 가능성 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
민사판례
부동산에 가등기 후 국세압류등기가 된 후 가등기에 기반한 본등기가 이루어졌는데, 가등기가 실제로는 돈을 빌려주고 갚지 않으면 부동산을 가져갈 수 있도록 하는 담보가등기라고 주장하는 경우, 등기공무원은 함부로 국세압류등기를 없앨 수 없다는 판결입니다.
상담사례
경매 진행 중 가등기 부동산에 가등기자가 본등기를 하면, 소유권이전청구권보전가등기인 경우 경매개시결정등기가 말소될 수 있지만, 담보가등기는 다른 절차가 필요하므로 즉시 말소되지 않으니, 가등기 종류를 정확히 파악해야 한다.
민사판례
부동산에 가등기 후 세금 체납으로 압류등기가 된 경우, 가등기 기반 본등기 이후 압류등기의 직권말소 여부는 가등기의 종류(담보 가등기 여부), 세금 종류(당해세 여부), 세금 발생 시점(가등기보다 이전 여부) 등을 고려하여 판단해야 한다. 등기관은 복잡한 법률관계까지 심사할 의무는 없다.
민사판례
부동산에 가압류를 걸었다가 나중에 본압류로 이행된 경우, 가압류가 취소되더라도 가압류등기는 말소할 수 없다는 판례입니다.
민사판례
갑의 땅에 을의 소유권이전등기청구권 가등기가 된 후, 병이 가압류를 했습니다. 병은 을의 가등기가 담보가등기인지 확인하는 소송을 냈지만, 대법원은 병에게 확인의 이익이 없다고 판결했습니다. 가등기 종류와 관계없이 본등기가 되면 병의 가압류는 말소되고, 다른 구제 방법도 있기 때문입니다.
민사판례
부동산에 가등기 후 세금 체납으로 압류등기가 된 경우, 가등기에 기반한 본등기 후 압류등기의 직권말소 여부는 가등기의 종류(순위보전 가등기 또는 담보 가등기)와 세금 관련 정보에 따라 결정된다. 등기관은 제한적인 심사 권한을 가지며, 체납처분권자가 필요한 소명자료를 제출하지 않으면 압류등기를 직권으로 말소해야 한다.