가압류, 근저당, 경매! 배당 순서는 어떻게 될까요?

부동산 경매는 여러 채권자가 얽혀있는 경우가 많아 배당 순서를 정하는 것이 복잡합니다. 특히 가압류, 근저당, 경매신청압류 등 여러 권리가 얽혀있는 경우, 누가 먼저 돈을 받아가는지 궁금하실 겁니다. 오늘은 이런 상황에서의 배당 순위에 대해 알아보겠습니다.

사례: 한 부동산에 가압류가 설정된 후 근저당이 설정되고, 그 후에 다른 채권자가 경매를 신청했다고 가정해봅시다. 이런 경우, 배당 순서는 어떻게 될까요?

핵심 정리:

1. 근저당은 가압류에 대해 상대적으로 무효: 가압류 후 설정된 근저당은 가압류 채권자에게는 효력이 없습니다. (민법 제356조, 부동산등기법 제5조). 즉, 근저당권자는 가압류 채권자보다 먼저 돈을 받아갈 수 없습니다. 이는 가압류의 목적인 채권자의 권리 보호를 위한 것입니다. (대법원 1987.6.9. 선고 86다카2570 판결)

2. 가압류 vs. 근저당 vs. 경매신청압류 배당 순서:

   • 1차 배당: 가압류 채권자와 근저당권자는 채권액 비율대로 평등하게 배당받습니다. 근저당권자는 가압류 채권자에게 우선변제권을 주장할 수 없기 때문입니다.
   • 2차 배당: 근저당권자는 경매신청압류 채권자에 대해서는 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 따라서 경매신청압류 채권자가 받을 배당액에서 자신의 채권액을 만족할 때까지 돈을 가져갈 수 있습니다. (민사소송법 제696조, 제652조, 대법원 1992.3.27. 선고 91다44407 판결)

예시:

• 부동산 경매 금액: 1억원
• 가압류 채권액: 5천만원
• 근저당 채권액: 7천만원
• 경매신청압류 채권액: 3천만원

1차 배당: 가압류 채권자와 근저당권자는 1억원을 5:7 비율로 나눕니다. (가압류 채권자 약 4167만원, 근저당권자 약 5833만원)

2차 배당: 근저당권자는 경매신청압류 채권자의 3천만원에서 자신의 채권액(7천만원 - 5833만원 = 약 1167만원)을 만족할 때까지 가져갑니다. 결국 근저당권자는 약 7천만원(5833만원 + 1167만원)을 받게 되고, 경매신청압류 채권자는 약 1833만원(3000만원 - 1167만원)을 받게 됩니다. 가압류 채권자는 약 4167만원을 받게 됩니다.

결론: 부동산 경매에서 여러 권리가 얽혀있는 경우, 배당 순위를 정확하게 이해하는 것이 중요합니다. 가압류, 근저당, 경매신청압류 등 각 권리의 효력과 배당 순위를 꼼꼼히 확인하여 자신의 권리를 보호해야 합니다.