🏡 경매 부동산, 가압류와 저당권이 엉켜있다면? 배당 순서 완전 정복!

부동산 경매, 꿈에 그리던 내 집 마련의 기회이기도 하지만 복잡한 권리관계 때문에 망설여지는 분들 많으시죠? 특히 가압류와 저당권이 얽혀있는 경우, 배당 순서를 제대로 이해하지 못하면 낭패를 볼 수 있습니다. 오늘은 쉽고 간단한 예시를 통해 경매 부동산의 배당 순서를 완벽하게 정리해 드리겠습니다!

저당권, 가압류, 담보가등기... 도대체 무슨 뜻?

먼저 기본적인 용어부터 살펴보겠습니다.

• 저당권: 돈을 빌려준 사람(채권자)이 돈을 빌려간 사람(채무자)의 부동산을 담보로 잡아 돈을 돌려받지 못할 경우, 그 부동산을 팔아서 돈을 회수할 수 있는 권리입니다. (민법 제356조)
• 가압류: 소송 중에 채무자가 재산을 빼돌리는 것을 막기 위해 미리 압류하는 것을 말합니다.
• 담보가등기: 돈을 빌려주고 나중에 돈을 갚지 않으면 해당 부동산의 소유권을 넘겨받기로 약속하고 등기하는 것을 말합니다. 이는 경매 시 저당권과 같은 효력을 가집니다. (가등기담보 등에 관한 법률 제13조)

가압류와 저당권이 섞여있다면?

자, 이제 본격적으로 배당 순서에 대해 알아볼까요? 저당권은 설정된 순서대로 배당을 받는 것이 원칙이지만, 가압류가 껴있으면 이야기가 달라집니다.

• 저당권보다 앞선 가압류: 만약 저당권 설정 전에 가압류가 걸려있다면, 저당권자는 그 가압류보다 후순위가 됩니다. 즉, 가압류가 먼저 배당을 받고 남은 금액에서 저당권자가 배당을 받게 되는 것이죠. (대법원 2008. 2. 28. 선고 2007다77446 판결, 대법원 1994. 11. 29. 자 94마417 결정)

• 저당권보다 뒤의 가압류: 저당권 설정 후에 가압류가 걸렸다면, 저당권이 우선합니다.

실제 사례로 이해하기

경매 대상 부동산에 대한 권리관계와 배당금이 다음과 같다고 가정해 보겠습니다.

• 갑: 1순위 가압류 (1,000만원)
• 을: 2순위 저당권 (2,000만원)
• 병: 3순위 가압류 (1,000만원)
• 배당 가능 금액: 3,000만원

단순하게 생각하면 각각 채권액 비율대로 갑 750만원, 을 1,500만원, 병 750만원을 배당받을 것 같지만, 실제로는 그렇지 않습니다.

을은 저당권자이지만, 갑의 가압류보다 후순위이기 때문에 갑에게 우선권을 주어야 합니다. 하지만 을은 병에게는 우선권이 있죠. 따라서 을은 병의 배당액에서 부족한 금액을 가져올 수 있습니다.

결과적으로,

• 갑: 750만원
• 을: 2,000만원 (1,500만원 + 병에게서 500만원)
• 병: 250만원 (750만원 - 을에게 500만원)

이렇게 배당이 이루어집니다. (대법원 1992. 3. 27. 선고 91다44407 판결 - 가등기담보권의 경우에도 동일)

복잡한 경매, 전문가와 상담하세요!

위의 예시는 이해를 돕기 위해 단순화한 것입니다. 실제 경매에서는 더욱 복잡한 권리관계가 얽혀 있을 수 있습니다. 따라서 경매 참여 전 반드시 전문가와 상담하여 정확한 배당 순위와 예상 배당액을 확인하는 것이 중요합니다.

이 글이 경매 부동산의 배당 순서를 이해하는 데 도움이 되었기를 바랍니다.