여러 부동산 담보 대출, 배당은 어떻게 될까? - 공동근저당과 동순위 채권

부동산을 담보로 대출받는 경우, 여러 부동산을 동시에 담보로 제공하는 경우가 있습니다. 이를 공동저당이라고 하는데요, 만약 이 부동산들이 경매에 넘어가게 되면 배당은 어떻게 이루어질까요? 더욱이 다른 채권자가 같은 순위로 배당을 받아야 하는 상황이라면 더욱 복잡해집니다. 오늘은 이러한 상황에서의 배당 순위와 계산법에 대해 알아보겠습니다.

핵심 쟁점: 공동저당과 동순위 채권이 있는 경우, 각 부동산의 경매대가는 어떻게 계산하고 배당은 어떻게 이루어지는가?

관련 법 조항: 민법 제368조 제1항 ("동일한 채권의 담보로 수개의 부동산에 저당권을 설정한 경우에 그 부동산의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정한다.")

이 조항은 공동저당된 부동산들이 경매로 넘어갔을 때, 채권자가 어떻게 배당을 받는지 정하고 있습니다. 핵심은 "각 부동산의 경매대가에 비례"한다는 부분인데, 이 '경매대가'가 핵심 쟁점입니다.

일반적인 '경매대가': 보통은 매각대금에서 경매비용과 선순위 채권을 뺀 금액입니다. (대법원 2003. 9. 5. 선고 2001다66291 판결)

동순위 채권이 있는 경우의 '경매대가': 만약 공동저당과 같은 순위로 배당받을 다른 채권(예: 가압류)이 있다면 '경매대가'는 매각대금에서 경매비용, 선순위 채권, 그리고 동순위 채권에 해당하는 금액까지 뺀 나머지 금액입니다. 왜냐하면 동순위 채권은 공동저당권보다 우선하지 않기 때문에, 공동저당의 담보 가치에서 제외되어야 하기 때문입니다.

배당 계산 방법:

1. 각 부동산의 매각대금에서 경매비용과 선순위 채권을 뺍니다.
2. 남은 금액을 공동저당권의 채권액과 동순위 채권액에 비례하여 안분합니다.
3. 공동저당권에 안분된 금액을 '경매대가'로 정하고, 이를 기준으로 다른 부동산들과 비례하여 최종 배당액을 결정합니다.

공동근저당의 경우: 위와 같은 계산법은 여러 채무자가 공동으로 근저당을 설정하는 '공동근저당'의 경우에도 동일하게 적용됩니다. (대법원 2017. 12. 21. 선고 2013다16992 전원합의체 판결)

사례: A씨가 X, Y, Z 부동산을 담보로 은행에서 대출을 받았다고 가정해봅시다. 그런데 그 전에 다른 채권자 B가 X, Y, Z 부동산에 가압류를 걸어두었습니다. 이후 X, Y, Z 부동산이 경매에 넘어갔다면, 은행과 B는 동순위로 배당을 받게 되며, 위에서 설명한 계산법에 따라 배당액이 결정됩니다.

결론: 공동저당과 동순위 채권이 있는 경우, 배당 계산은 생각보다 복잡합니다. 하지만 위에서 설명한 원칙과 계산법을 이해하면 어떤 식으로 배당이 이루어지는지 파악할 수 있습니다. 부동산 담보 대출이나 경매에 관심 있는 분들은 꼭 알아두어야 할 중요한 내용입니다.