가짜 계약으로 만든 등기, 진짜 주인에게 대항할 수 있을까?

부동산 거래를 하다 보면 등기부등본에 나온 내용만 믿고 거래했다가 낭패를 보는 경우가 있습니다. 특히 등기의 원인이 된 계약 자체가 가짜였다면 어떻게 될까요? 오늘은 이와 관련된 법원의 판단을 소개해 드리겠습니다.

사건의 개요

미국 이민을 간 갑은 한국에 있는 부동산 관리를 위해 친구 을에게 매매예약을 원인으로 하는 소유권이전등기청구권 가등기를 설정해 주었습니다. 그런데 을은 갑이 돌아오지 않자 가등기에 기반하여 소송을 제기하고, 공시송달로 승소 판결까지 받아 본등기를 마쳤습니다. 뒤늦게 이 사실을 알게 된 갑은 추완항소를 통해 원래 매매예약 자체가 갑과 을의 짜고 치는 고스톱, 즉 '통정허위표시'에 의한 것이라 무효임을 주장하여 승소했습니다. 문제는 을이 본등기를 마친 후 남편 병에게 재산분할을 원인으로 지분을 넘기고, 병은 정에게, 정은 무에게 순차적으로 이 부동산을 매도하여 등기가 이전되었다는 것입니다. 최종적으로 부동산을 매수한 무는 갑에게 자신의 소유권을 주장할 수 있을까요?

법원의 판단

법원은 무의 소유권을 인정하지 않았습니다.

원칙적으로 통정허위표시는 무효이지만, 선의의 제3자에게는 그 무효를 주장할 수 없도록 되어 있습니다(민법 제108조 제2항). 하지만 여기서 말하는 제3자란 단순히 등기부등본만 보고 거래한 사람이 아니라, 허위표시를 기초로 새로운 법률상 이해관계를 맺은 사람을 의미합니다.

이 사건에서 을의 본등기는 원래의 허위 가등기에 따른 것이 아니라, 추완항소로 이미 효력을 잃은 판결에 기초한 것이므로 무효입니다. 따라서 을 이후 병, 정, 무까지의 모든 등기는 무효가 됩니다.

특히 무는 을의 허위 가등기 자체를 기초로 새로운 법률관계를 맺었다고 볼 수 없고, 단지 을 명의의 본등기만 믿고 거래한 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 무는 선의의 제3자로 보호받을 수 없습니다.

핵심 정리

• 통정허위표시로 만들어진 등기라도 선의의 제3자에게는 무효를 주장할 수 없다 (민법 제108조).
• 하지만 제3자는 허위표시 자체를 기초로 새로운 법률관계를 맺은 사람이어야 한다.
• 단순히 허위표시로 만들어진 등기의 외관만 믿고 거래한 사람은 제3자로 보호받지 못한다.

참조조문: 민법 제108조 참조판례: 대법원 2000. 7. 6. 선고 99다51258 판결

이 사건은 부동산 거래에서 등기부등본만 믿고 거래하는 것이 얼마나 위험한지 보여주는 사례입니다. 등기의 원인이 된 계약까지 꼼꼼히 살펴보는 주의가 필요합니다.